🏘️ Nettomietrendite berechnen – reale Immobilienrendite präzise & verständlich kalkulieren

📑 Inhaltsverzeichnis

• 🧠 Was ist die Nettomietrendite?
• 📐 Formel & Berechnung
• 📊 Praxis-Beispiele & Szenarien
• 📉 Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite
• 🎯 Was ist eine gute Nettomietrendite?
• 🔎 Einflussfaktoren auf die Nettomietrendite
• 🏘️ Praxisfälle & Fallstudien
• ✔️ Tipps für Investoren
• ⚠️ Häufige Fehler vermeiden
• 📊 Zusammenhang mit anderen Kennzahlen
• 🙋 Häufige Fragen (FAQ)
• 🚀 Fazit & Handlungsaufforderung

🧠 Was ist die Nettomietrendite?

Die Nettomietrendite ist die zentrale Kennzahl für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage betrachten. Sie beantwortet die wichtigste Frage: „Wie viel Geld bleibt nach allen Kosten wirklich übrig?“.

Während die Bruttomietrendite nur die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, berücksichtigt die Nettomietrendite realistische Abzüge – vor allem Betriebskosten, Instandhaltung und Leerstand.

Genau deshalb nutzen Profis diese Kennzahl für:

• 🏡 Kaufentscheidungen: Lohnt sich das Objekt im Vergleich zu Alternativen?
• 📈 Portfolio-Analysen: Welche Immobilie bringt den besten Nettoertrag?
• 💬 Verhandlungen: Argumente gegenüber Banken, Käufern oder Investoren.
• 🎓 Ausbildung & Forschung: Standardgröße in der Immobilienökonomie.

„Die Nettomietrendite ist wie der Realitäts-Check einer Immobilie – sie zeigt die echte Verzinsung nach Kosten und Risiken.“
– Daniel Niedermayer, Geschäftsführer Fixrechner.de

📐 Formel & Berechnung

1. Schritt: Nettoertrag pro Jahr (NOI = Net Operating Income)

2. Schritt: Nettomietrendite

💡 Die Nettomietrendite wird immer als Prozentwert angegeben. Je höher, desto attraktiver ist die Immobilie als Investment.

Rechenbeispiel (Basisfall)

• Marktwert: 400.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 24.000 €
• Betriebskosten: 10 %
• Leerstand: 5 %

Berechnung:

• NOI = 24.000 € × 0,90 × 0,95 = 20.520 €
• Nettomietrendite = (20.520 € ÷ 400.000 €) × 100 = 5,13 %

📌 Arial, 'Helvetica Neue', Helvetica, sans-serifpretation: In Großstädten gilt bereits eine Rendite von 3–4 % als solide. 5 % und mehr sind eher in B- und C-Lagen üblich.

📊 Praxis-Beispiele & Szenarien

Um die Nettomietrendite richtig einzuordnen, lohnt sich ein Blick auf verschiedene Szenarien. Denn die Rendite hängt nicht nur vom Kaufpreis und den Mieteinnahmen ab, sondern auch von Lage, Vermietungsdauer und Kostenstruktur.

Beispiel 1: Eigentumswohnung in Berlin

• Immobilienwert: 350.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 15.600 € / Jahr
• Betriebskosten: 12 %
• Leerstand: 3 %

Ergebnis: Nettomietrendite ≈ 3,6 % – typisch für Metropolen, wo Kaufpreise hoch, aber Mieten begrenzt sind.

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus in Leipzig

• Immobilienwert: 800.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 64.000 € / Jahr
• Betriebskosten: 8 %
• Leerstand: 6 %

Ergebnis: Nettomietrendite ≈ 6,1 % – attraktiver Wert, aber mit leicht höherem Leerstandsrisiko.

Beispiel 3: Einfamilienhaus auf dem Land

• Immobilienwert: 250.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 15.000 € / Jahr
• Betriebskosten: 10 %
• Leerstand: 10 %

Ergebnis: Nettomietrendite ≈ 4,9 %. Der Wert liegt solide, allerdings besteht ein Risiko durch längere Leerstandsphasen.

📉 Nettomietrendite vs. Bruttomietrendite

Viele Einsteiger:innen verlassen sich auf die Bruttomietrendite, weil sie schnell berechnet ist. Doch das kann täuschen:

💡 Beispiel: Eine Wohnung mit 5 % Bruttorendite kann nach Abzug von Kosten nur 3,5 % Nettorendite haben.

🎯 Was ist eine gute Nettomietrendite?

Die Frage nach einer „guten“ Nettomietrendite hängt stark von der Region und dem Risikoprofil ab. Als Faustregel gilt:

• 🏙️ 3–4 %: Top-Lagen in Großstädten (Berlin, München, Hamburg)
• 🏘️ 4–6 %: Mittelstädte & Universitätsstädte (Leipzig, Dresden, Nürnberg)
• 🌳 >6 %: Ländliche Regionen, Objekte mit höherem Risiko

Eine ROI-Betrachtung kann zusätzlich helfen, wenn Sie die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital statt auf den gesamten Immobilienwert beziehen möchten.

🔎 Einflussfaktoren auf die Nettomietrendite

Mehrere Faktoren bestimmen, ob die Nettomietrendite hoch oder niedrig ausfällt:

• 💰 Kaufpreis: Je günstiger der Einstieg, desto höher die Rendite.
• 📈 Mietniveau: Stabile Mieten sichern den Nettoertrag.
• 🏗️ Instandhaltung: Hohe Rücklagen senken die Rendite.
• 📉 Leerstand: Besonders riskant in schrumpfenden Regionen.
• 📊 Betriebskosten: Niedrige Nebenkosten verbessern die Nettorendite.
• 💸 Steuern & Inflation: Beeinflussen die reale Kaufkraft (siehe Inflationsrechner).

🏘️ Praxisfälle & Fallstudien

Um die Bedeutung der Nettomietrendite besser zu verstehen, betrachten wir drei reale Szenarien.

Fallstudie 1: Großstadt-Investment (München)

• Kaufpreis: 700.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 21.000 €
• Betriebskosten: 12 %
• Leerstand: 2 %

Ergebnis: Nettomietrendite ≈ 2,6 %. Arial, 'Helvetica Neue', Helvetica, sans-serifpretation: Sehr niedrige Rendite, aber extrem hohe Wertstabilität. 👉 Hier zählt langfristige Wertsteigerung mehr als laufender Cashflow.

Fallstudie 2: Mittelstadt-Investment (Dresden)

• Kaufpreis: 400.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 24.000 €
• Betriebskosten: 9 %
• Leerstand: 4 %

Ergebnis: Nettomietrendite ≈ 5,2 %. Arial, 'Helvetica Neue', Helvetica, sans-serifpretation: Ausgewogenes Investment – stabile Mieten, gute Rendite, moderates Risiko.

Fallstudie 3: Landhaus mit Potenzial

• Kaufpreis: 250.000 €
• Bruttomieteinnahmen: 18.000 €
• Betriebskosten: 15 %
• Leerstand: 8 %

Ergebnis: Nettomietrendite ≈ 4,6 %. Arial, 'Helvetica Neue', Helvetica, sans-serifpretation: Solide, aber abhängig von lokaler Nachfrage. Leerstandsrisiko muss aktiv gemanagt werden.

✔️ Tipps für Investoren

• 🔍 Vergleichen Sie immer Netto statt Brutto – der Unterschied kann mehrere Prozentpunkte ausmachen.
• 📊 Kalkulieren Sie mit Puffern – setzen Sie Betriebskosten und Leerstand eher großzügig an.
• 🏗️ Instandhaltung realistisch einplanen – bei Altbauten höher als bei Neubauten.
• 📈 Nutzen Sie mehrere Rechner: – ROI-Rechner – CAGR-Rechner – Aktienrechner
• 🤝 Diversifizieren – mehrere Objekte oder Mischungen aus Stadt & Land senken das Risiko.

⚠️ Häufige Fehler vermeiden

Viele Anfänger:innen unterschätzen die Risiken. Typische Fehler sind:

• ❌ Nur die Bruttorendite betrachten – sie ist oft geschönt.
• ❌ Leerstand ignorieren – besonders in B- und C-Lagen ein massiver Faktor.
• ❌ Instandhaltung unterschätzen – Dach, Heizung, Fassade können zehntausende Euro verschlingen.
• ❌ Falsche Steuerannahmen – die Nettomietrendite ist vor Steuern, reale Gewinne können niedriger sein.

📊 Zusammenhang mit anderen Kennzahlen

Die Nettomietrendite ist wichtig, aber nicht die einzige Kennzahl:

🙋 Häufige Fragen (FAQ)

🚀 Fazit & Handlungsaufforderung

Die Nettomietrendite ist die ehrlichste Kennzahl zur Bewertung von Mietimmobilien. Sie zeigt, was nach Abzug aller Kosten wirklich übrig bleibt – und ist damit das Fundament für jede Investitionsentscheidung.

Nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre Immobilieninvestments professionell zu prüfen – egal ob Sie gerade kaufen, verkaufen oder vergleichen möchten.