🏡 Grunderwerbsteuer-Rechner 2026 – Alle 16 Bundesländer
Grunderwerbsteuer sofort berechnen – präzise, bundeslandspezifisch, kostenlos
Beim Immobilienkauf in Bayern zahlen Sie bei 400.000 € genau 14.000 € Grunderwerbsteuer – in NRW, Brandenburg oder Thüringen sind es 26.000 €: ein Unterschied von 12.000 € für dasselbe Haus. Wählen Sie Ihr Bundesland und geben Sie den Kaufpreis ein – der Rechner zeigt Ihre Steuerlast sofort auf den Euro genau.
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Tipps zur Steueroptimierung
- Trennen Sie im Kaufvertrag den Kaufpreis für Grundstück und Gebäude, wenn möglich.
- Weisen Sie bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen oder Möbel separat aus – diese unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer.
- Planen Sie die Grunderwerbsteuer als Eigenkapital ein – sie kann nicht über den Kredit finanziert werden.
Grunderwerbsteuer 2026: Der vollständige Ratgeber
Inhalt auf einen Blick
- 1) Was ist die Grunderwerbsteuer?
- 2) Steuersätze aller 16 Bundesländer – vollständige Tabelle
- 3) Beispielrechnungen: 200k bis 750k Kaufpreis
- 4) Wann, wie und wer zahlt?
- 5) Steuerbefreiungen & Ausnahmen
- 6) Spartipps: So reduzieren Sie die Steuerlast legal
- 7) Eigenkapitalplanung: Wie viel Nebenkosten insgesamt?
- 8) FAQ: 10 Fragen zur Grunderwerbsteuer
- 9) Weitere Immobilien- & Finanz-Rechner
1) Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist eine Ländersteuer, die beim Erwerb von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen anfällt. Sie ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und wird auf den im notariellen Kaufvertrag beurkundeten Kaufpreis erhoben.
Die Steuer ist für Käufer in aller Regel zwingend und nicht verhandelbar. Da der Bund die Kompetenz für die Steuersätze 2006 an die Länder übertragen hat, variieren die Sätze heute zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen).
📐 Die Formel
Grunderwerbsteuer = Kaufpreis × Steuersatz des Bundeslandes
Beispiel Bayern: 400.000 € × 3,5 % = 14.000 €
Beispiel NRW: 400.000 € × 6,5 % = 26.000 €
Differenz für denselben Kaufpreis: 12.000 €
2) Steuersätze aller 16 Bundesländer – vollständige Tabelle
Die folgende Tabelle zeigt alle aktuellen Grunderwerbsteuersätze (Stand 2026) plus die Steuerlast und Gesamtnebenkosten bei einem Kaufpreis von 400.000 € (inkl. Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 %). Alle Werte Python-verifiziert.
| Bundesland | GrESt-Satz | GrESt bei 400k€ | Gesamt-NK bei 400k€ | NK in % des KP |
|---|---|---|---|---|
| 🏆 Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 36.280 € | 9,1 % |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Bremen | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 42.280 € | 10,6 % |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 44.280 € | 11,1 % |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 44.280 € | 11,1 % |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 46.280 € | 11,6 % |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 46.280 € | 11,6 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 46.280 € | 11,6 % |
| ⚠️ Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € | 12,1 % |
| ⚠️ Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € | 12,1 % |
| ⚠️ Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € | 12,1 % |
| ⚠️ Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € | 12,1 % |
| ⚠️ Thüringen | 6,5 % | 26.000 € | 48.280 € | 12,1 % |
Grün = günstigster Satz. Rot = Höchstsatz. Nebenkosten inkl. Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 % (hälftig). Sachsen hat seinen Satz zum 01.01.2023 von 3,5 % auf 5,5 % angehoben. Stand: 2026, Python-verifiziert.
3) Beispielrechnungen: 200.000 bis 750.000 € Kaufpreis
Die folgende Tabelle zeigt die Grunderwerbsteuer bei allen fünf Steuersatzstufen für typische Kaufpreise. Alle Werte exakt berechnet (Kaufpreis × Satz).
| Kaufpreis | 3,5 % (Bayern) | 5,0 % (z. B. BW, NI, RP) | 5,5 % (HH, SN) | 6,0 % (BE, HE, MV) | 6,5 % (BB, NRW, SL, SH, TH) |
|---|---|---|---|---|---|
| 200.000 € | 7.000 € | 10.000 € | 11.000 € | 12.000 € | 13.000 € |
| 300.000 € | 10.500 € | 15.000 € | 16.500 € | 18.000 € | 19.500 € |
| 400.000 € | 14.000 € | 20.000 € | 22.000 € | 24.000 € | 26.000 € |
| 500.000 € | 17.500 € | 25.000 € | 27.500 € | 30.000 € | 32.500 € |
| 750.000 € | 26.250 € | 37.500 € | 41.250 € | 45.000 € | 48.750 € |
Blau = häufigster Kaufpreisbereich. Alle Werte: Kaufpreis × Steuersatz, Python-verifiziert.
Konkrete Rechenbeispiele
+ Notar (1,5 %): 6.000 €
+ Grundbuch (0,5 %): 2.000 €
+ Makler (3,57 %): 14.280 €
= Gesamtnebenkosten: 36.280 € (9,1 %)
+ Notar (1,5 %): 6.000 €
+ Grundbuch (0,5 %): 2.000 €
+ Makler (3,57 %): 14.280 €
= Gesamtnebenkosten: 48.280 € (12,1 %)
Dasselbe Haus für 400.000 € kostet in Bayern 12.000 € weniger Nebenkosten als in NRW. Über die gesamte Finanzierung gerechnet (inkl. Zinsersparnis auf das eingesparte Eigenkapital) kann der Unterschied 20.000 € oder mehr betragen.
4) Wann, wie und wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
| Frage | Antwort |
|---|---|
| Wer zahlt? | Gesetzlich ist der Käufer steuerpflichtig (§ 13 GrEStG). Abweichende Vereinbarungen im Kaufvertrag sind möglich, aber selten. |
| Wann fällt die Steuer an? | Mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags entsteht die Steuerpflicht – nicht erst mit Eigentumsübergang im Grundbuch. |
| Wann muss gezahlt werden? | Innerhalb von 4 Wochen nach Zugang des Steuerbescheids vom Finanzamt (das Finanzamt erhält eine Abschrift des Kaufvertrags vom Notar). |
| Wie wird gezahlt? | Per Überweisung an das zuständige Finanzamt. Das Finanzamt stellt nach Zahlung eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie kein Grundbucheintrag. |
| Kann sie finanziert werden? | Nein. Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht. Sie muss vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. |
| Ist sie steuerlich absetzbar? | Für Eigennutzer: nein. Für Vermieter: ja – als Teil der Anschaffungskosten über die Abschreibung (AfA) oder als Werbungskosten. |
5) Steuerbefreiungen & Ausnahmen
In bestimmten Situationen fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die wichtigsten Befreiungstatbestände nach § 3 GrEStG:
6) Spartipps: So reduzieren Sie die Grunderwerbsteuer legal
| Spartipp | Ersparnis (Beispiel) | Bedingungen & Risiken |
|---|---|---|
| Bewegliches Inventar separat ausweisen Einbauküche, Möbel, Gartengeräte etc. im Kaufvertrag mit eigenem Wert angeben | Bei 15.000 € Möbel in NRW (6,5 %): 975 € Ersparnis (15.000 × 6,5 % = 975 €) | Wert muss angemessen und nachweisbar sein. Finanzamt kann unangemessen hohe Ansätze korrigieren. Kein Missbrauch möglich. |
| Grundstück und Gebäude getrennt erwerben Grundstück zunächst separat kaufen, Gebäude später errichten | Nur GrESt auf Grundstückspreis, nicht auf Bauleistung. Bei 100k Grundstück + 300k Bau: 6.500 € statt 26.000 € (NRW) | Nur bei Neubau möglich. Achtung: Einheitliches Vertragswerk (wenn Verkäufer = Bauträger) kann zur Besteuerung des Gesamtpreises führen. |
| Bundesland mit günstigerem Satz wählen Bei Flexibilität in der Standortwahl | Bayern vs. NRW bei 400k€: 12.000 € Ersparnis | Nur bei echter Flexibilität realistisch. Kaufpreis-Unterschiede zwischen Regionen können den Steuervorteil überwiegen. |
| Schenkung innerhalb der Familie Übertragung an Kinder, Eltern oder Ehepartner | Volle GrESt gespart (komplett steuerfrei) | Stattdessen ggf. Schenkungsteuer; Freibeträge (Kinder: 400k€ alle 10J.) prüfen. Notarielle Beurkundung dennoch nötig. |
⚠️ Wichtiger Hinweis zum Möbelausweis
Das Finanzamt überprüft gesondert ausgewiesene Inventarwerte. Übliche Obergrenzen: bis ca. 15.000–20.000 € werden in der Praxis meist anerkannt. Höhere Beträge erfordern eine detaillierte Aufstellung und realistische Einzelwerte. Eine professionelle Beratung durch einen Notar oder Steuerberater empfiehlt sich.
7) Eigenkapitalplanung: Wie viel Nebenkosten müssen Sie einplanen?
Banken finanzieren die Grunderwerbsteuer nicht – sie muss aus Eigenkapital bezahlt werden. Planen Sie daher die Gesamtnebenkosten (GrESt + Notar + Grundbuch + Makler) als festen Eigenkapitalbestandteil ein.
| Kaufpreis | Gesamte NK Bayern (3,5 % GrESt = 9,1 % gesamt) | Gesamte NK NRW & Co. (6,5 % GrESt = 12,1 % gesamt) | Differenz |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 18.140 € | 24.140 € | 6.000 € |
| 300.000 € | 27.210 € | 36.210 € | 9.000 € |
| 400.000 € | 36.280 € | 48.280 € | 12.000 € |
| 500.000 € | 45.350 € | 60.350 € | 15.000 € |
| 600.000 € | 54.420 € | 72.420 € | 18.000 € |
| 800.000 € | 72.560 € | 96.560 € | 24.000 € |
NK = Nebenkosten inkl. GrESt + Notar 1,5 % + Grundbuch 0,5 % + Makler 3,57 %. Ohne Makler: NK ca. 5–8 % je nach Bundesland. Python-verifiziert.
💡 Faustformel für die Eigenkapitalplanung
Planen Sie in Bayern mindestens 10 %, in anderen Bundesländern 12–15 % des Kaufpreises als Eigenkapital für Nebenkosten ein – zusätzlich zu dem, was Sie als Anzahlung auf den Kaufpreis benötigen. Experten empfehlen insgesamt 20–30 % Eigenkapital (Nebenkosten + Anzahlung), um günstige Konditionen bei der Baufinanzierung zu erhalten.
8) FAQ: 10 Fragen zur Grunderwerbsteuer
Welches Bundesland hat die niedrigste Grunderwerbsteuer?
Bayern ist das einzige Bundesland, das den Grundsteuersatz seit der Föderalismusreform 2006 nie erhöht hat und weiterhin bei 3,5 % liegt. Sachsen hat seinen Satz zum 01.01.2023 von 3,5 % auf 5,5 % angehoben – seitdem ist Bayern das günstigste Bundesland.
Wann muss die Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Die Zahlung muss innerhalb von vier Wochen nach Zugang des Steuerbescheids erfolgen. Das Finanzamt erhält automatisch eine Abschrift des notariellen Kaufvertrags und stellt den Bescheid in der Regel wenige Wochen nach der Beurkundung aus. Ohne Zahlung und die daraus folgende Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Eigentümerwechsel nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Kann man die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
Nein. Banken und Kreditinstitute finanzieren die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht – sie zählt zum sogenannten „harten Eigenkapital“. Wer keine ausreichenden Eigenmittel hat, kann die Steuer nicht einfach auf den Kredit drauflegen. Einige Banken finanzieren die Nebenkosten bei sehr guter Bonität und hohem Einkommen, jedoch zu schlechteren Konditionen.
Kann man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Eigennutzer: Nein – die Grunderwerbsteuer ist als private Anschaffungsnebenkosten
steuerlich nicht absetzbar.
Vermieter und Kapitalanleger: Ja – die GrESt erhöht die Anschaffungskosten
der Immobilie und wird über die Abschreibung (AfA, meist 2–3 % pro Jahr) steuerlich berücksichtigt.
Alternativ können direkte Kosten ggf. als Werbungskosten geltend gemacht werden.
Fällt Grunderwerbsteuer auch bei Zwangsversteigerungen an?
Ja. Auch der Erwerb durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren löst Grunderwerbsteuerpflicht aus. Bemessungsgrundlage ist das Meistgebot (ggf. zuzüglich übernommener Verbindlichkeiten).
Was passiert, wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird?
Wird der Kaufvertrag innerhalb von 2 Jahren nach Entstehung der Steuer aufgehoben (z. B. Rücktritt, Anfechtung), kann die bereits bezahlte Grunderwerbsteuer auf Antrag erstattet werden (§ 16 GrEStG). Dies gilt auch bei gerichtlichem Beschluss zur Aufhebung.
Fällt Grunderwerbsteuer auch beim Kauf zwischen Verwandten an?
Nicht immer: Käufe zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern ↔ Kinder ↔ Enkel) und zwischen Ehegatten sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 GrEStG). Käufe zwischen Geschwistern, Tanten/Onkeln oder anderen Verwandten sind dagegen voll steuerpflichtig – auch wenn ein Freundschaftspreis vereinbart wird.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch für unbebaute Grundstücke?
Ja. Die Grunderwerbsteuer fällt für alle Grundstückstransaktionen an – egal ob bebaut oder unbebaut, ob Wohn- oder Gewerbeimmobilie. Einzige Ausnahme: der Kaufpreis liegt unter der Freigrenze von 2.500 €.
Welche Bundesländer planen Änderungen beim Steuersatz?
Mehrere Bundesländer diskutieren Freibetragsmodelle für Erstkäufer (z. B. Bayern, Baden-Württemberg). Ein bundesweiter Freibetrag für selbstgenutztes Wohneigentum bis 500.000 € wird politisch diskutiert, ist aber Stand 2026 noch nicht beschlossen. Prüfen Sie aktuelle Meldungen Ihres Bundeslandes vor dem Kauf.
Ist der Grunderwerbsteuer-Rechner kostenlos?
Ja – vollständig kostenlos, ohne Registrierung, ohne Datenspeicherung. Alle Berechnungen laufen lokal im Browser und basieren auf den offiziellen Steuersätzen der 16 Bundesländer (Stand 2026).
9) Weitere Immobilien- & Finanz-Rechner
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Alle Berechnungen Python-verifiziert. Steuersätze gemäß Grunderwerbsteuergesetz der Bundesländer, Stand 2026. Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler) sind Näherungswerte; tatsächliche Kosten können abweichen. Keine Steuer- oder Rechtsberatung. Alle Angaben ohne Gewähr.
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Daniel Niedermayer
Geschäftsführer
Zuletzt geprüft am: 10. März 2026
Verwendete Quellen
Unsere Methodik
Dieser Rechner basiert auf den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen zur Grunderwerbsteuer in Deutschland. Die Berechnungen verwenden die offiziellen Steuersätze der einzelnen Bundesländer und berücksichtigen alle relevanten rechtlichen Grundlagen für eine präzise Steuerberechnung.
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Letzte Aktualisierung: 10. März 2026