Grunderwerbsteuer Rechner 2026
Alle 16 Bundesländer · Kaufnebenkosten · Ländervergleich
Berechnen Sie die Grunderwerbsteuer für alle 16 Bundesländer — von 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (NRW, Brandenburg & Co.). Drei Modi: Steuer berechnen, Bundesländer-Vergleich (alle 16 auf einen Blick) und Kaufnebenkosten-Rechner (inkl. Notar, Grundbuch, Makler). Stets aktuell für 2026.
Grunderwerbsteuer 2026: Aktuelle Sätze aller 16 Bundesländer
Seit 2006 dürfen die Bundesländer den Grunderwerbsteuersatz selbst festlegen. Das Ergebnis: Der Steuersatz hat sich vom einheitlichen Bundeswert von 3,5 % auf einen Durchschnitt von 5,53 % im Jahr 2024 erhöht. Bayern ist das einzige Bundesland, das noch immer den ursprünglichen Satz hält. Die jüngste Änderung: Bremen erhöhte zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %.
| Bundesland | Steuersatz | Steuer bei 400.000 € | Steuer bei 500.000 € | Stand / Änderung |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 14.000 € | 17.500 € | Unverändert seit 2006 |
| Baden-Württemberg | 5,0 % | 20.000 € | 25.000 € | Seit 2011 |
| Thüringen | 5,0 % | 20.000 € | 25.000 € | Gesenkt Jan. 2024 (war 6,5 %) |
| Niedersachsen | 5,0 % | 20.000 € | 25.000 € | Seit 2014 |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | 20.000 € | 25.000 € | Seit 2012 |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | 20.000 € | 25.000 € | Seit 2012 |
| Hamburg | 5,5 % | 22.000 € | 27.500 € | Erhöht Jan. 2023 (war 4,5 %) |
| Sachsen | 5,5 % | 22.000 € | 27.500 € | Erhöht Jan. 2023 (war 3,5 %) |
| Bremen | 5,5 % | 22.000 € | 27.500 € | Erhöht Juli 2025 (war 5,0 %) |
| Berlin | 6,0 % | 24.000 € | 30.000 € | Seit 2014 |
| Hessen | 6,0 % | 24.000 € | 30.000 € | Seit 2013 |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | 24.000 € | 30.000 € | Erhöht Jan. 2020 (war 5 %) |
| Brandenburg | 6,5 % | 26.000 € | 32.500 € | Seit 2011 |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 26.000 € | 32.500 € | Seit 2015 |
| Saarland | 6,5 % | 26.000 € | 32.500 € | Seit 2015 |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 26.000 € | 32.500 € | Seit 2014 |
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sieht Ausnahmen vor. Die wichtigsten:
🟢 Befreiungen – keine Grunderwerbsteuer fällt an
§3 Nr. 1 GrEStG – Bagatellgrenze: Kaufpreis unter 2.500 € → keine Steuer (betrifft kleine Grundstücksstreifen etc.)
§3 Nr. 4 GrEStG – Ehepartner/Lebenspartner: Übertragung zwischen Ehe- oder eingetragenen Lebenspartnern → steuerfrei
§3 Nr. 6 GrEStG – Gerade Verwandtschaftslinie: Eltern ↔ Kinder, Großeltern ↔ Enkel → steuerfrei. Achtung: Geschwister sind NICHT befreit!
Erbschaft: Bei Erbschaft gehört die Immobilie zum steuerpflichtigen Nachlasswert nach ErbStG – dort greift Erbschaftsteuer, nicht Grunderwerbsteuer.
🟡 Häufige Missverständnisse
Geschwister sind NICHT befreit. Eine Übertragung zwischen Geschwistern ist voll grunderwerbsteuerpflichtig.
Schenkung: Bei Schenkungen fällt anstatt der Grunderwerbsteuer die Schenkungsteuer an (Freibeträge je nach Verwandtschaftsgrad, alle 10 Jahre neu).
Bewegliches Inventar herausrechnen: Wird mit der Immobilie Küche, Carport oder Einbauschrank separat im Vertrag bewertet, reduziert das die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer — legal und gängige Praxis!
Die gesamten Kaufnebenkosten im Überblick
Beim Immobilienkauf kommen neben dem Kaufpreis zahlreiche Nebenkosten hinzu, die 10–15 % des Kaufpreises ausmachen können. Der größte Posten: die Grunderwerbsteuer.
| Kostenposition | Typischer Satz | Bei 400.000 € | Pflicht? | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5–6,5 % | 14.000–26.000 € | ✅ Ja | Je nach Bundesland |
| Notarkosten | ~1,0 % | ~4.000 € | ✅ Ja | Beurkundung Kaufvertrag (GNotKG) |
| Grundbuchkosten | ~0,5 % | ~2.000 € | ✅ Ja | Eigentumsumschreibung + Grundschuld |
| Maklercourtage (Käufer) | 0–3,57 % | 0–14.280 € | ❌ Nein | Seit Dez. 2020: max. Hälfte der Provision |
| Gesamte Nebenkosten | 5–12 % | 20.000–46.000 € | — | Je nach Bundesland und Makler |
Spartipps: So senken Sie die Grunderwerbsteuer legal
1. Bewegliches Inventar separat bewerten
Küche, Carport, Gartenhaus, Einbaumöbel — diese Gegenstände gehören nicht zum Grundstück und können separat im Kaufvertrag ausgewiesen werden. Die Steuer wird nur auf den verbleibenden Kaufpreis berechnet. Wichtig: Die Bewertung muss marktüblich und plausibel sein (max. ca. 15 % des Kaufpreises). Finanzämter prüfen dies.
2. Kaufpreis und Neubaukosten trennen (Share-Deal)
Bei Neubauten kann in manchen Konstellationen der Grundstückskauf und der Bauvertrag getrennt abgeschlossen werden. Die Grunderwerbsteuer fällt dann nur auf den Grundstückswert an, nicht auf die Baukosten — sofern keine wirtschaftliche Einheit vorliegt. Dies ist ein komplexes Thema; steuerrechtliche Beratung ist empfehlenswert.
3. Bundesland-Wahl: Bayern statt NRW — bis zu 15.000 € Unterschied
Bei einem 400.000-Euro-Objekt zahlen Sie in Bayern 14.000 € Grunderwerbsteuer, in NRW 26.000 € — ein Unterschied von 12.000 €. Bei einem 600.000-Euro-Objekt beträgt der Unterschied 18.000 €. Das allein rechtfertigt natürlich keine Umzugsentscheidung, ist aber bei Grenzobjekten relevant.
4. Übertragung innerhalb der Familie
Wenn Sie eine Immobilie an Ihre Kinder oder Ihren Ehe-/Lebenspartner übertragen wollen, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 GrEStG). Stattdessen könnte Schenkungsteuer fällig werden — allerdings stehen Kindern Freibeträge von 400.000 € (alle 10 Jahre) und Ehepartnern 500.000 € zu.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Nach der notariellen Beurkundung übermittelt der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt. Ca. 6–8 Wochen später erhalten Sie den Grunderwerbsteuerbescheid. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie einen Monat Zeit zur Zahlung. Erst nach vollständiger Bezahlung stellt das Finanzamt die “Unbedenklichkeitsbescheinigung” aus — ohne diese kann keine Umschreibung im Grundbuch erfolgen.
Privatkäufer: Nein — selbstgenutztes Wohneigentum bietet keine Möglichkeit, die Grunderwerbsteuer steuerlich geltend zu machen. Vermieter / Kapitalanleger: Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung (AfA) der Immobilie. Sie wird nicht sofort abgesetzt, sondern über 50 Jahre (2 % AfA) steuerlich berücksichtigt. Gewerbliche Immobilieninvestoren: Voller Betriebsausgabenabzug im Erwerbsjahr möglich.
Bei Rückabwicklung innerhalb von zwei Jahren nach Steuerpflicht kann ein Erlass oder eine Rückerstattung der Grunderwerbsteuer beantragt werden (§16 GrEStG). Voraussetzung: Der Kaufvertrag wird aufgehoben oder das Grundstück wird zurückübertragen. Der Antrag muss beim zuständigen Finanzamt gestellt werden.
Ja! Auch beim Erwerb durch Zwangsversteigerung fällt Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist der Meistbot (= Zuschlagspreis). Die Steuer wird durch Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts ausgelöst, nicht durch einen notariellen Kaufvertrag.
Bei der Bestellung, Übertragung oder Verlängerung eines Erbbaurechts fällt ebenfalls Grunderwerbsteuer an. Bemessungsgrundlage ist nicht der Bodenwert, sondern der Barwert der künftigen Erbbauzinsen (kapitalisierter Erbbauzins) – in der Regel niedriger als der Bodenwert, was die Steuerbelastung reduziert.
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Geschäftsführer, Fixrechner.de
Zuletzt geprüft: April 2025
Rechtliche Grundlagen
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Steuer = Kaufpreis × Steuersatz. Sätze aktualisiert nach letzter Änderung: Bremen Juli 2025 (5,5 %), Thüringen Jan. 2024 (5,0 %), Hamburg/Sachsen Jan. 2023. Notarkosten nach GNotKG. Makler nach §656c BGB (Halbteilungsprinzip seit Dez. 2020). Kein Ersatz für steuerrechtliche Beratung.
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Letzte Aktualisierung: April 2026 · Kein Ersatz für steuerrechtliche Beratung.