Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf berechnen
Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und oft eine Maklerprovision. Je nach Bundesland und Makler sind das rund 5,5 bis 12 % des Kaufpreises. Der Rechner nutzt die aktuellen Grunderwerbsteuersätze 2026 aller Länder.
Geprüft von der Redaktion fixrechner.de, Stand 13. November 2026. Quellen am Seitenende. · fixrechner.de bei Google bevorzugen
Inventar wie eine gebrauchte Einbauküche gehört nicht zum Grundstück; mit realistischem Wert im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an.
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Grunderwerbsteuer nach Bundesland (2026)
| Bundesland | Steuersatz | bei Ihrem Kaufpreis |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 5,0 % | |
| Bayern | 3,5 % | |
| Berlin | 6,0 % | |
| Brandenburg | 6,5 % | |
| Bremen | 5,5 % | |
| Hamburg | 5,5 % | |
| Hessen | 6,0 % | |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6,0 % | |
| Niedersachsen | 5,0 % | |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | |
| Rheinland-Pfalz | 5,0 % | |
| Saarland | 6,5 % | |
| Sachsen | 5,5 % | |
| Sachsen-Anhalt | 5,0 % | |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | |
| Thüringen | 5,0 % |
Zuletzt geändert: Bremen zum 1. Juli 2025 (von 5,0 auf 5,5 %), Thüringen zum 1. Januar 2024 (von 6,5 auf 5,0 %), Hamburg und Sachsen zum 1. Januar 2023 (auf 5,5 %).
Die Posten im Einzelnen
- Grunderwerbsteuer: Prozentsatz des Kaufpreises für Grundstück und Gebäude, fällig nach dem Steuerbescheid; erst danach wird man ins Grundbuch eingetragen.
- Notar und Grundbuch: Die Gebühren sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt und hängen vom Kaufpreis und vom Umfang ab, etwa ob eine Grundschuld für den Kredit bestellt wird. Als Richtwert gelten 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
- Makler: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit Dezember 2020: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst zahlen (§§ 656c, 656d BGB). Üblich sind je 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer; die Höhe ist verhandelbar.
Die Kaufnebenkosten finanzieren Banken ungern mit. Rechnen Sie damit, sie aus Eigenkapital zu bezahlen; viele Banken erwarten darüber hinaus Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Ihr Eigenkapital sollte deshalb mindestens die Nebenkosten decken, bei 400.000 € in Baden-Württemberg mit Makler also rund 42.000 €. Jeder weitere Euro Eigenkapital senkt den Kredit und meist auch den Zins, weil die Bank weniger vom Wert der Immobilie beleihen muss. Tragen Sie Ihr Eigenkapital oben ein, zeigt der Rechner, ob es reicht und wie viel Sie finanzieren müssten.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?
Je nach Bundesland und Makler etwa 5,5 bis 12 % des Kaufpreises. Ohne Makler in Bayern rund 5,5 %, mit Makler in NRW rund 12 %.
Wo ist die Grunderwerbsteuer am niedrigsten?
In Bayern mit 3,5 %. Am höchsten ist sie mit 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.
Kann man Kaufnebenkosten sparen?
Bei Inventar, das gesondert und realistisch bewertet im Kaufvertrag steht, fällt keine Grunderwerbsteuer an. Ohne Makler entfällt die Provision.