🏠 Maklerprovision Rechner
Käufer, Verkäufer & alle Kaufnebenkosten auf einen Blick
Maklerprovision sofort berechnen – für alle 16 Bundesländer, mit vollständigen Kaufnebenkosten (Provision + Grunderwerbsteuer + Notar) und Verhandlungs-Simulator. Gesetz zur Provisionsteilung seit 23.12.2020 berücksichtigt.
📊 Maklerprovision nach Bundesland (2026)
Alle Angaben inkl. 19 % MwSt. Die hälftige Teilung gilt bei Wohnimmobilien (EFH, ETW) für Käufer und
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten
(§§ 656a–656d BGB). Der wichtigste Grundsatz: Bei Wohnimmobilien darf der Käufer
maximal 50 % der Gesamtprovision zahlen — der Verkäufer muss mindestens genauso viel tragen.
Gesamtprovision = Kaufpreis × Provisionssatz (inkl. 19 % MwSt.) Käuferanteil = Gesamtprovision ÷ 2 (bei hälftiger Teilung) Netto-Provision (ohne MwSt.) = Brutto ÷ 1,19 Beispiel: 400.000 € × 7,14 % = 28.560 € gesamt → je 14.280 € für Käufer und Verkäufer Banken beleihen Kaufnebenkosten in der Regel nicht — sie müssen aus
Eigenkapital finanziert werden. Mindestens 10–15 % des Kaufpreises als Eigenkapital
einplanen, davon allein 8–12 % für Nebenkosten. Bei einer 400.000-€-Immobilie in NRW
(6,5 % Grunderwerbsteuer): Pflichtnebenkosten ~32.000 € — plus Makler wenn vorhanden. Kaufpreis 500.000 €. Standard-Provision 7,14 % gesamt: 35.700 € (Käufer: 17.850 €) Verhandelt auf 5,95 %: 29.750 € (Käufer: 14.875 €) Ersparnis für den Käufer: 2.975 € für ein Gespräch. Bei 600.000 € wären es 3.570 €. Nein. Die gesetzlichen Regelungen und ortsüblichen Provisionssätze haben sich 2026 nicht geändert. Die Gesamtprovision liegt weiterhin bei 5,95–7,14 % (je nach Bundesland), hälftig geteilt. Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht — die Sätze sind verhandelbar, praktisch aber in den meisten Märkten stabil. Nein. Die Aufteilungspflicht (§656c BGB) gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen beim Kauf durch Verbraucher. Bei Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohneinheiten), Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken gilt freie Vertragsgestaltung — der Käufer kann die volle Provision zahlen müssen. Bei gemischt genutzten Immobilien kommt es auf den Schwerpunkt an. Häufig unterschätzt: Viele Makler betten die Maklervertragsklausel in das Online-Anmeldeformular zur Besichtigung oder in die AGB des Exposés ein. Wer das Formular abschickt oder das Exposé anfordert, hat damit u.U. bereits einen Maklervertrag in Textform geschlossen (§656a BGB). Prüfe vor jeder Besichtigung: Enthält das Formular Klauseln zur Provision? Wenn ja — erst unterschreiben wenn der Kauf ernsthaft erwogen wird. Bei begründetem Zweifel über die Wirksamkeit: Maklervertrag schriftlich widerrufen. Die Provision wird fällig wenn: (1) ein gültiger Maklervertrag in Textform vorliegt, (2) der Makler nachweislich die Vermittlungsleistung erbracht hat und (3) ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Vertraglich meist 14 Tage nach Beurkundung. Ohne Abschluss — keine Provision, auch wenn der Makler viel Arbeit investiert hat. Für Privatpersonen beim Kauf der eigenen Wohnung: Nein. Bei vermieteten Immobilien: Ja — die Maklerprovision gehört zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung (AfA, 2 % p.a. bei Baujahr ab 1925, 2,5 % ab 2023 für Neubau) steuerlich verteilt. Bei 14.000 € Provision und 2 % AfA: 280 € Steuerentlastung pro Jahr über 50 Jahre. Gewerbetreibende die eine Betriebsimmobilie kaufen: Betriebsausgabe möglich. Ohne wirksamen Maklervertrag in Textform besteht kein Provisionsanspruch — der Makler kann die Zahlung nicht erzwingen. Wurde bereits gezahlt ohne wirksamen Vertrag: Rückforderung über §812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) möglich, Verjährung 3 Jahre. Bei Streitigkeiten über die Provisionshöhe oder Wirksamkeit des Vertrags: Verbraucherzentrale oder Rechtsanwalt kontaktieren. Die Beweislast für das Vorliegen eines wirksamen Vertrags liegt beim Makler.Das Gesetz zur Maklerprovision seit 23. Dezember 2020
📐 Formel Maklerprovision
Vollständige Kaufnebenkosten — was auf Käufer zukommt
Kostenart Typische Höhe Bei 400.000 € Bei 600.000 € Pflicht? Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % (je Bundesland) 14.000–26.000 € 21.000–39.000 € ✅ Ja Notargebühren ~1,0–1,2 % 4.000–4.800 € 6.000–7.200 € ✅ Ja Grundbucheintragung ~0,3–0,5 % 1.200–2.000 € 1.800–3.000 € ✅ Ja Maklerprovision (Käufer) ~2,975–3,57 % 11.900–14.280 € 17.850–21.420 € Wenn Makler Gesamt ca. 8–12 % je Bundesland 31.100–47.080 € 46.650–70.620 € ⚠️ Kaufnebenkosten aus Eigenkapital
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Situation Verhandlungspotenzial Realistische Ersparnis Käufermarkt (wenig Nachfrage) Gut 0,5–1,5 % Rabatt möglich Hochpreisige Immobilien (>800.000 €) Gut Pauschalhonorar statt % oft günstiger Verkäufermarkt (hohe Nachfrage) Schlecht Kaum Spielraum Direktkauf vom Eigentümer — Volle Provision gespart Discount-Makler Strukturell günstiger Pauschalpreise ab ~3.000 € Rechenbeispiel: Was 1,19 % weniger Provision spart
Häufige Fragen zur Maklerprovision
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Daniel Niedermayer
Geschäftsführer
Zuletzt geprüft am: 21. Januar 2026
Rechtsgrundlagen & Quellen
Methodik
Provisionssätze: Ortsübliche Sätze je Bundesland nach ImmoScout24/immoverkauf24 (April 2026). Grunderwerbsteuer: Aktuelle Sätze je Bundesland (destatis.de). Notar/Grundbuch: Pauschale 1,5 % (übliche Bandbreite 1,3–1,8 %). Alle Angaben ohne Gewähr.
Mehr zur Methodik
Modellrechnung ohne Gewähr. Keine Rechts- oder Steuerberatung. Stand: April 2026.