🏡 Immobilienkauf-Nebenkosten 2025: Der große Überblick

Alles zu Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch & Maklergebühren

Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis – doch die Kaufnebenkosten können schnell zusätzliche 10–15 % der Gesamtsumme ausmachen. Wer diese Kosten unterschätzt, läuft Gefahr, seine Finanzierung zu überlasten.

Unser Ziel: Ihnen die umfassendste Informationssammlung zu Immobilien-Nebenkosten zu bieten – verständlich erklärt, mit vielen Beispielen, aktuellen Zahlen für alle Bundesländer und einem kostenlosen Nebenkosten-Rechner, der Ihre individuellen Kosten sekundenschnell berechnet.

📑 Inhaltsverzeichnis

• Grundlagen: Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
• Grunderwerbsteuer nach Bundesland
• Notarkosten & Grundbuchgebühren
• Maklerprovision & regionale Unterschiede
• Praxis-Beispiele: Nebenkosten im Detail
• Unterschiede zwischen Haus- und Wohnungskauf
• Spartipps: So senken Sie Ihre Nebenkosten
• Steuerliche Aspekte der Nebenkosten
• FAQ: Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten
• Fazit & nützliche Rechner

📌 Grundlagen: Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Wer ein Haus oder eine Wohnung erwirbt, muss neben dem Kaufpreis eine Vielzahl zusätzlicher Kosten einkalkulieren. Diese sogenannten Kaufnebenkosten sind gesetzlich vorgeschrieben oder ergeben sich aus der Marktpraxis. Sie sind fast immer sofort fällig und können nicht über die Immobilienfinanzierung gestreckt werden, sondern müssen in der Regel aus dem Eigenkapital bezahlt werden.

Die wichtigsten Posten sind:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises
• Notar- & Grundbuchkosten: ca. 1,0–1,5 % für Beurkundung & Eintragungen
• Maklerprovision: regional unterschiedlich, meist 3,57–7,14 %
• Weitere Kosten: Gutachten, Finanzierung, Modernisierung, ggf. Umzug

Zusammengenommen führen diese Nebenkosten zu einer erheblichen Zusatzbelastung. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € können die Nebenkosten je nach Bundesland zwischen 45.000 € und 60.000 € betragen.

🏛️ Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten. Sie wird fällig, sobald Sie eine Immobilie oder ein Grundstück erwerben, und richtet sich nach dem Kaufpreis sowie dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt.

Während in Bayern und Sachsen nur 3,5 % erhoben werden, verlangen andere Länder bis zu 6,5 %. Diese Unterschiede können schnell mehrere tausend Euro ausmachen – und sind damit entscheidend für Ihre Finanzplanung.

📍 Aktuelle Grunderwerbsteuersätze 2025

🔍 Beispielrechnung: Hauskauf in verschiedenen Bundesländern

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 500.000 €. Je nach Standort unterscheiden sich die Kosten erheblich:

• Bayern (3,5 %): 17.500 €
• Hamburg (5,5 %): 27.500 €
• Berlin (6,0 %): 30.000 €
• NRW (6,5 %): 32.500 €

👉 Unterschied Bayern vs. NRW: 15.000 € allein durch den Steuersatz!

ℹ️ Hintergrund: Warum gibt es Unterschiede?

Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer. Jedes Bundesland darf den Prozentsatz selbst festlegen. Seit 2006 haben viele Länder den Satz mehrfach angehoben, um zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Bayern und Sachsen bilden mit 3,5 % eine Ausnahme, während die meisten anderen Länder deutlich darüber liegen.

💡 Spartipps bei der Grunderwerbsteuer

• Bewegliche Güter ausweisen: Küche, Möbel oder Photovoltaikanlage separat im Kaufvertrag aufführen → darauf fällt keine Steuer an.
• Grundstück & Haus getrennt kaufen: Wenn möglich, Baugrundstück und später Haus separat erwerben, um steuerliche Vorteile zu nutzen.
• Förderungen prüfen: Einige Bundesländer bieten Erstattungen oder Freibeträge für Familien an (z. B. NRW diskutiert 2025 eine Teilrückerstattung).

Nutzen Sie ergänzend unseren Grunderwerbsteuer-Rechner, um Ihre individuelle Steuerlast exakt zu berechnen.

🖋️ Notarkosten & Grundbuchgebühren beim Immobilienkauf

In Deutschland ist jeder Immobilienkauf notar­pflichtig. Der Notar erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, sorgt für die Eintragung ins Grundbuch und stellt sicher, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Die Kosten dafür gehören zu den klassischen Kaufnebenkosten.

💰 Wie hoch sind Notar- und Grundbuchkosten?

Die Gebühren sind gesetzlich geregelt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Typischerweise belaufen sie sich auf insgesamt 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:

• Notarkosten: Beurkundung des Kaufvertrags, Grundschuld, Vollmachten
• Grundbuchgebühren: Eintrag des neuen Eigentümers, Löschung alter Rechte, Eintragung von Hypotheken

Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühren – da sie prozentual berechnet werden.

📊 Beispielrechnung: Notarkosten & Grundbuch

Kauf einer Immobilie zum Preis von 400.000 €:

• Notarkosten (1,0 %): 4.000 €
• Grundbuchkosten (0,5 %): 2.000 €
• Gesamt: ca. 6.000 €

🔍 Wofür genau fallen diese Kosten an?

Typische Posten im Detail:

• Erstellung und Beurkundung des Kaufvertrags
• Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• Eigentumsumschreibung im Grundbuch
• Eintragung oder Löschung von Grundschulden und Hypotheken
• Beglaubigung von Unterschriften und Dokumenten

💡 Spartipps bei Notar- und Grundbuchkosten

• Keine unnötigen Klauseln: Jeder Zusatz im Vertrag verursacht Extragebühren.
• Kosten für Grundschuldbestellung: Werden oft vom Käufer übernommen – hier lässt sich verhandeln.
• Eigentümerunterlagen prüfen: Vermeiden Sie doppelte Eintragungen oder Löschungen, die Mehrkosten verursachen.
• Mehrere Objekte bündeln: Falls Sie mehrere Grundstücke kaufen, können diese oft in einem Vertrag geregelt werden → spart Gebühren.

ℹ️ Hintergrundwissen: Gesetzliche Grundlage

Die Gebührenhöhe ist im GNotKG verbindlich festgelegt. Das bedeutet: Ein Notar darf keine Rabatte gewähren oder über den Preis verhandeln. Unterschiede ergeben sich nur durch den Umfang der Beurkundung oder durch zusätzliche Leistungen wie Grundschuld­bestellungen.

👉 Mit unserem Notarkosten-Rechner können Sie Ihre individuellen Notar- und Grundbuchkosten schnell und exakt berechnen.

🤝 Maklerprovision & regionale Unterschiede

Neben Grunderwerbsteuer und Notarkosten zählt die Maklerprovision zu den größten Kaufnebenkosten. Sie wird fällig, wenn ein Immobilienmakler den Kauf oder Verkauf erfolgreich vermittelt. Die Höhe der Provision ist in Deutschland nicht einheitlich geregelt, sondern hängt vom Bundesland, der Marktsituation und der individuellen Vereinbarung mit dem Makler ab.

💰 Wie hoch ist die Maklerprovision?

In der Praxis bewegen sich die Provisionssätze zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). In den meisten Bundesländern liegt der Wert bei rund 3,57 %, in Berlin, Hamburg und Brandenburg sind höhere Sätze von 6–7 % üblich.

📍 Übersicht: Typische Maklerprovisionen nach Bundesland

🔍 Wer zahlt die Maklerprovision?

Seit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (Dezember 2020) gilt: In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte. Das bedeutet: Bei einer Provision von 3,57 % auf 400.000 € (14.280 €) zahlt jede Partei 7.140 €.

Ausnahmen bestehen, wenn nur eine Partei den Makler beauftragt. Dann muss diese Partei mindestens 50 % der Provision übernehmen, kann aber nicht die gesamte Last auf die andere Seite abwälzen.

📊 Beispielrechnung: Maklerprovision in der Praxis

Kaufpreis: 500.000 €, Bundesland: Berlin (7,14 %)

• Maklerprovision gesamt: 35.700 €
• Käuferanteil: 17.850 €
• Verkäuferanteil: 17.850 €

👉 In Bayern (3,57 %) wären es nur 17.850 € gesamt – also die Hälfte!

💡 Spartipps bei Maklerkosten

• Provision verhandeln: Der Satz ist nicht fix, sondern frei verhandelbar. Schon 0,5 % weniger können mehrere tausend Euro sparen.
• Online-Makler prüfen: Oft günstiger als klassische Maklerbüros.
• Provisionsfreie Immobilien: Direktverkauf durch Eigentümer, Bauträgerprojekte oder Zwangsversteigerungen.
• Doppelte Provision vermeiden: Klären Sie, ob Makler Käufer und Verkäufer gleichzeitig betreut → das kann die Aufteilung beeinflussen.

ℹ️ Hintergrund: Warum sind die Unterschiede so groß?

Die Höhe der Provision hängt stark von der regionalen Marktlage ab. In Metropolen wie Berlin oder Hamburg sind Immobilien stark nachgefragt, was Maklern höhere Sätze ermöglicht. In ländlichen Regionen hingegen sind die Provisionssätze geringer, da der Wettbewerb zwischen Maklern größer ist.

👉 Nutzen Sie unseren Maklerkosten-Rechner, um die genauen Gebühren für Ihre Region zu berechnen.

📊 Praxis-Beispiele: Nebenkosten im Detail

Um die Kaufnebenkosten realistisch einschätzen zu können, sind konkrete Beispiele entscheidend. Wir zeigen typische Szenarien für verschiedene Immobilienarten und Bundesländer. So sehen Sie auf einen Blick, wie stark die Nebenkosten variieren können.

🏠 Beispiel 1: Hauskauf in Nordrhein-Westfalen

Kaufpreis: 400.000 € – Bundesland: NRW (Grunderwerbsteuer 6,5 %, Makler 3,57 %)

• Grunderwerbsteuer (6,5 %): 26.000 €
• Notar & Grundbuch (1,5 %): 6.000 €
• Maklerprovision (3,57 %): 14.280 €
• Gesamte Nebenkosten: 46.280 €

👉 Effektive Zusatzbelastung: über 11,5 % des Kaufpreises.

🏢 Beispiel 2: Wohnungskauf in Bayern

Kaufpreis: 300.000 € – Bundesland: Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Makler 3,57 %)

• Grunderwerbsteuer (3,5 %): 10.500 €
• Notar & Grundbuch (1,5 %): 4.500 €
• Maklerprovision (3,57 %): 10.710 €
• Gesamte Nebenkosten: 25.710 €

👉 Effektive Zusatzbelastung: ca. 8,6 % des Kaufpreises.

🏡 Beispiel 3: Hauskauf in Berlin

Kaufpreis: 500.000 € – Bundesland: Berlin (Grunderwerbsteuer 6,0 %, Makler 7,14 %)

• Grunderwerbsteuer (6,0 %): 30.000 €
• Notar & Grundbuch (1,5 %): 7.500 €
• Maklerprovision (7,14 %): 35.700 €
• Gesamte Nebenkosten: 73.200 €

👉 Effektive Zusatzbelastung: über 14,6 % des Kaufpreises.

🔍 Vergleich: Nebenkosten bei gleichem Kaufpreis (400.000 €)

👉 Allein die Lage der Immobilie entscheidet über mehrere zehntausend Euro Nebenkosten!

💡 Tipps aus den Praxisbeispielen

• Bei gleichem Kaufpreis können die Nebenkosten zwischen 8 % und 15 % schwanken.
• Die größten Stellschrauben sind Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.
• Eine exakte Kalkulation vor der Kaufentscheidung ist unerlässlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Nutzen Sie daher unbedingt unseren Immobilien-Nebenkosten-Rechner, um Ihre individuelle Gesamtsumme exakt zu ermitteln.

🏠 Hauskauf vs. 🏢 Wohnungskauf: Unterschiede bei den Nebenkosten

Auf den ersten Blick unterscheiden sich die Nebenkosten beim Kauf von Haus oder Wohnung kaum: Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren fallen bei beiden Immobilienarten an. Dennoch gibt es entscheidende Unterschiede, die Käufer kennen sollten.

🔍 Vergleich Haus vs. Wohnung

📊 Beispielrechnung: Wohnung vs. Haus bei gleichem Kaufpreis

Kaufpreis: 300.000 €, Bundesland: Hessen (Grunderwerbsteuer 6,0 %, Makler 5,95 %)

• Haus: Grunderwerbsteuer 18.000 € + Notar/Grundbuch 4.500 € + Makler 17.850 € → 40.350 €
• Wohnung: identische Kosten + 1.000–2.000 € für WEG-Unterlagen & Rücklagen → 41.500 €+

👉 Wohnungen können durch zusätzliche Verwaltungs- und Gemeinschaftskosten leicht teurer sein als Häuser.

💡 Tipps für Wohnungskäufer

• Prüfen Sie die Teilungserklärung sorgfältig – sie regelt Rechte & Pflichten innerhalb der Eigentümergemeinschaft.
• Beachten Sie die Instandhaltungsrücklage – je nach Gebäudezustand können hohe monatliche Beiträge fällig werden.
• Verlangen Sie ein aktuelles WEG-Protokoll, um über geplante Sanierungen informiert zu sein.

💡 Tipps für Hauskäufer

• Planen Sie zusätzliche Kosten für Grundstückspflege und Sanierungen ein.
• Berücksichtigen Sie mögliche Gutachterkosten bei älteren Häusern.
• Beachten Sie Nebenkosten wie Hausanschlüsse (Strom, Wasser, Gas), falls es sich um Neubauten handelt.

👉 Egal ob Haus oder Wohnung: Mit unserem Nebenkosten-Rechner lassen sich die Gesamtkosten individuell kalkulieren.

💡 Nebenkosten optimieren: Spartipps & Fehler vermeiden

Die Kaufnebenkosten summieren sich schnell auf mehrere zehntausend Euro. Mit den richtigen Strategien lassen sich diese Ausgaben jedoch deutlich reduzieren – oder zumindest clever planen. Gleichzeitig gilt es, typische Fehler zu vermeiden, die Käufer teuer zu stehen kommen können.

📉 10 Spartipps beim Immobilienkauf

• 1. Maklerprovision verhandeln: Auch wenn es unüblich erscheint – viele Makler sind bereit, ihre Provision zu senken, vor allem in Regionen mit starkem Wettbewerb.
• 2. Provisionsfreie Angebote suchen: Neubauprojekte von Bauträgern oder Privatverkäufe kommen oft ganz ohne Maklerkosten aus.
• 3. Bewegliche Güter separat ausweisen: Küchen, Möbel oder Carports können aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden → senkt die Grunderwerbsteuer.
• 4. Regionale Unterschiede nutzen: In Bayern sparen Käufer bei gleicher Immobilie bis zu 20.000 € Nebenkosten im Vergleich zu Berlin.
• 5. Notaraufwand gering halten: Jeder Zusatz im Kaufvertrag (z. B. Bürgschaften, Sonderregelungen) verursacht Extrakosten. Prüfen Sie, ob diese wirklich nötig sind.
• 6. Förderprogramme nutzen: KfW, Bundesländer oder Städte bieten Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen, die Nebenkosten indirekt abfedern können.
• 7. Finanzierung clever strukturieren: Manche Banken übernehmen einen Teil der Notarkosten für Grundschuldbestellungen.
• 8. Eigenleistungen planen: Wer Renovierungen selbst durchführt, kann teure Gutachter- oder Handwerkerkosten sparen.
• 9. Doppelprovision vermeiden: Klären Sie, ob der Makler für beide Seiten tätig ist und wie die Provision aufgeteilt wird.
• 10. Nebenkosten realistisch kalkulieren: Planen Sie lieber mit 12–15 % statt zu knapp zu kalkulieren. Überschüsse sind angenehmer als Nachfinanzierungen.

⚠️ Typische Fehler bei Kaufnebenkosten

• Nebenkosten nicht im Eigenkapital berücksichtigt: Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht aber Grunderwerbsteuer & Co.
• Falsche Steuerbasis: Wer den Kaufpreis inklusive Möbel oder Inventar ansetzt, zahlt unnötig hohe Grunderwerbsteuer.
• Notarkosten unterschätzt: Viele kalkulieren mit 1 %, realistisch sind oft 1,5 % oder sogar etwas mehr.
• Unklare Maklervereinbarungen: Ohne schriftliche Fixierung kann es passieren, dass Käufer am Ende mehr zahlen als gedacht.
• Rücklagen vergessen: Besonders bei Eigentumswohnungen kommen zusätzliche Rücklagen für die WEG hinzu.
• Sanierungskosten ignoriert: Kaufnebenkosten decken nur die rechtlichen Posten – für Modernisierungen muss zusätzlich geplant werden.
• Doppelte Grundbucheinträge: Falsch koordinierte Löschungen oder Eintragungen treiben die Kosten in die Höhe.

📊 Beispiel: Unterschied durch clevere Planung

Wohnungskauf in NRW (Kaufpreis 350.000 €)

• Variante A (ohne Optimierung): Nebenkosten 47.000 €
• Variante B (Optimierung): Ausweisung Küche (15.000 €), verhandelte Maklerprovision (3,0 %) → Nebenkosten nur 40.500 €

👉 Ersparnis: 6.500 € durch einfache Maßnahmen!

💡 Fazit

Mit einer klugen Strategie lassen sich die Kaufnebenkosten um mehrere tausend Euro senken. Der größte Hebel liegt in der Maklerprovision und der korrekten Ausweisung beweglicher Güter. Doch auch realistische Planung und gründliche Prüfung von Verträgen schützt vor teuren Fehlern.

👉 Probieren Sie unseren Nebenkosten-Rechner aus, um Ihre individuelle Situation zu kalkulieren und Einsparpotenziale aufzudecken.

❓ Häufige Fragen zu Kaufnebenkosten

Rund um das Thema Nebenkosten beim Immobilienkauf tauchen immer wieder ähnliche Fragen auf. Wir haben die wichtigsten für Sie gesammelt und ausführlich beantwortet.

1. Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Deutschland?

In Deutschland liegen die Nebenkosten in der Regel zwischen 8 % und 15 % des Kaufpreises. Sie bestehen aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie der Maklerprovision. Je nach Bundesland und Immobilientyp können die Unterschiede mehrere zehntausend Euro betragen.

2. Wer zahlt die Kaufnebenkosten?

Käufer übernehmen grundsätzlich Grunderwerbsteuer und Notar-/Grundbuchkosten. Die Maklerprovision teilen sich Käufer und Verkäufer seit 2020 in der Regel hälftig.

3. Welche Nebenkosten kann ich von der Steuer absetzen?

Für Eigennutzer gilt: Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten sind nicht steuerlich absetzbar. Für Kapitalanleger sieht es anders aus: Maklerprovisionen, Notarkosten für Darlehensverträge und Grundbuchkosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden.

4. Wie kann ich Nebenkosten beim Hauskauf sparen?

Durch clevere Maßnahmen wie Maklerprovision verhandeln, bewegliche Güter separat ausweisen oder provisionsfreie Objekte kaufen lassen sich oft mehrere tausend Euro sparen. Unser Spartipps-Bereich zeigt die besten Strategien im Detail.

5. Muss ich die Nebenkosten mit Eigenkapital bezahlen?

Ja – Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis. Kaufnebenkosten müssen daher fast immer aus Eigenkapital gezahlt werden. Einige wenige Banken bieten 110%-Finanzierungen, diese sind aber mit hohen Zinsen verbunden.

6. Kann ich die Grunderwerbsteuer senken?

Indirekt ja: Indem Sie Möbel, Einbauküchen oder Zubehör separat vom Kaufpreis ausweisen. Die Grunderwerbsteuer fällt nur auf den reinen Immobilienwert an.

7. Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf?

Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen bei etwa 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Sie sind gesetzlich geregelt und können nicht frei verhandelt werden.

8. Sind Kaufnebenkosten in jedem Bundesland gleich?

Nein. Während in Bayern nur 3,5 % Grunderwerbsteuer fällig werden, sind es in NRW, Thüringen oder Brandenburg 6,5 %. Auch Maklerprovisionen variieren stark nach Region.

9. Was passiert, wenn ich die Nebenkosten nicht zahlen kann?

Ohne vollständige Zahlung der Nebenkosten kommt der Kauf nicht zustande. Das Finanzamt muss die Grunderwerbsteuer bestätigen, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt. Fehlt Eigenkapital, bleibt oft nur eine Nachfinanzierung – mit höheren Zinsen.

10. Gibt es Möglichkeiten, Kaufnebenkosten zu finanzieren?

Ja, einige Banken bieten 110%-Finanzierungen an, bei denen auch Nebenkosten abgedeckt sind. Diese sind jedoch selten und meist teurer. Besser ist es, ausreichend Eigenkapital einzuplanen.

11. Gelten beim Wohnungskauf zusätzliche Nebenkosten?

Ja – bei Eigentumswohnungen kommen Kosten für Teilungserklärung, WEG-Dokumente und Instandhaltungsrücklagen hinzu. Diese können 1.000–3.000 € zusätzlich ausmachen.

12. Werden Nebenkosten auch bei Zwangsversteigerungen fällig?

Ja. Auch bei Zwangsversteigerungen fallen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren an. Der einzige Unterschied: Es gibt oft keine Maklerprovision, was die Gesamtkosten reduziert.

13. Ändern sich die Nebenkosten 2025?

Aktuell gibt es keine bundesweite Reform. Allerdings diskutieren einige Länder über eine Senkung der Grunderwerbsteuer, um den Immobilienkauf zu erleichtern. Änderungen sind daher in den nächsten Jahren möglich.

14. Warum unterscheiden sich Maklerprovisionen regional?

Die Höhe richtet sich nach Angebot und Nachfrage. In Großstädten wie Berlin oder Hamburg werden höhere Sätze akzeptiert, während in ländlichen Gebieten Makler stärker im Wettbewerb stehen und niedrigere Provisionen üblich sind.

15. Kann ich die Nebenkosten in Raten zahlen?

Nein – Grunderwerbsteuer und Notarkosten müssen in einer Summe beglichen werden. Nur bei der Maklerprovision ist manchmal eine Ratenzahlung oder Stundung verhandelbar.

👉 Mit unserem Nebenkosten-Rechner können Sie Ihre individuelle Situation berechnen und alle Kosten transparent nachvollziehen.