Mieten vs Kaufen Rechner: Was ist günstiger?

Mieten vs. Kaufen: Ratgeber & Entscheidungshilfe

Der Mieten-vs-Kaufen-Rechner zeigt Ihnen einen nachvollziehbaren Kostenvergleich über einen frei wählbaren Zeitraum. Wichtig: Es handelt sich um eine Modellrechnung. In der Praxis entscheiden zusätzlich Faktoren wie Lage, Lebensplanung, Finanzierungskonditionen, Modernisierungen und Steuern.

1) Grundlagen: Was vergleicht der Rechner?

Der Vergleich läuft vereinfacht so: Beim Mieten summiert der Rechner Ihre Miete über den Zeitraum – inklusive Mietsteigerung. Beim Kaufen berücksichtigt das Modell typische Blöcke wie Kaufnebenkosten, Zinsen und Instandhaltung. Gleichzeitig wird eine mögliche Wertentwicklung der Immobilie als Vermögenseffekt gegengerechnet.

Das Ergebnis ist eine Orientierung: Welche Option ist im gewählten Zeitraum rechnerisch günstiger? Besonders hilfreich ist der Verlauf im Diagramm – dort sehen Sie, ob/ wann sich die Linien schneiden.

2) Break-even: Ab wann lohnt sich Kaufen?

Der Break-even ist der Zeitpunkt, ab dem Kaufen (Netto-Betrachtung) günstiger wird als Mieten. Je höher Zinsen und Kaufnebenkosten sind, desto später liegt der Break-even. Je stärker Mieten steigen oder Immobilienwerte zulegen, desto früher kann Kaufen vorteilhaft werden.

• Kurzer Zeithorizont (z. B. < 7–10 Jahre): Mieten ist häufig im Vorteil (hohe Kaufnebenkosten „am Anfang“).
• Langer Zeithorizont (z. B. 15–30 Jahre): Kaufen wird oft attraktiver – besonders bei stabiler Finanzierung.
• Extrem wichtig: Lebensplanung (Jobwechsel, Familienplanung, Standortwechsel) ist oft entscheidender als 1–2% Modellparameter.

3) Preis-Miete-Verhältnis: schnelle Orientierung

Das Preis-Miete-Verhältnis (PMV) ist eine grobe Faustzahl: Kaufpreis / Jahreskaltmiete. Niedrige Werte deuten eher auf „kaufbar“ hin, hohe Werte eher auf „mietfreundlich“ – aber: Lage, Zustand, Zinsen und Hausgeld/Modernisierung können die Aussage stark verändern.

Nutzen Sie das PMV als Startpunkt – die echte Aussage liefert der Rechner über den Zeitverlauf.

4) Welche Kosten beim Kaufen zählen wirklich?

Für einen sauberen Vergleich sollten Sie beim Kaufen vor allem diese Blöcke prüfen:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler – je nach Bundesland/Deal.
• Zinsen: Zinsniveau und Zinsbindung haben großen Hebel auf die Gesamtkosten.
• Instandhaltung & Modernisierung: „1–2% vom Kaufpreis p.a.“ ist eine grobe Daumenregel – Altbau/ Sanierungsstau kann deutlich darüber liegen.
• Hausgeld/WEG (bei Eigentumswohnungen): Nicht alles ist umlagefähig; Rücklagen sind entscheidend.
• Opportunitätskosten Eigenkapital: Eigenkapital bindet Geld, das alternativ (z. B. Investieren) Rendite bringen könnte.
• Verkaufskosten & Steuern: Falls Verkauf geplant ist: Transaktionskosten und ggf. steuerliche Aspekte prüfen.

5) Welche Kosten beim Mieten zählen?

Beim Mieten ist die Kaltmiete nur ein Teil der Wahrheit. Für einen fairen Vergleich sollten Sie unterscheiden:

• Kaltmiete: Basis für das PMV und die Mietsteigerung.
• Nebenkosten: variieren stark, sind aber kein Vermögensaufbau (und auch beim Eigentum teilweise vorhanden).
• Mietsteigerung: realistisch ansetzen (0–3% p.a. als Bandbreite – je nach Markt/ Vertrag).
• Flexibilitätswert: Umzug/Jobwechsel ist oft einfacher und günstiger als beim Verkauf einer Immobilie.

6) Modellannahmen: Zinsen, Instandhaltung, Wertsteigerung

Diese drei Eingaben sind die größten „Hebel“ im Ergebnis:

• Zinssatz: Schon ±1% kann den Vergleich deutlich kippen (vor allem bei hoher Darlehenssumme).
• Instandhaltung: Für neuere Objekte oft niedriger, für ältere höher – testen Sie 1%, 1,5% und 2,5% als Szenarien.
• Wertsteigerung: Nicht verwechseln mit „garantierter Rendite“. Nutzen Sie konservative Szenarien (z. B. 0–2%) und ein negatives (z. B. −1%).

Tipp: Wenn Sie unsicher sind, rechnen Sie bewusst konservativ. Wenn Kaufen dann immer noch vorteilhaft ist, ist das Ergebnis robuster.

7) Szenarien: So testen Sie „Was-wäre-wenn“

Nutzen Sie den Rechner am besten in 3 Durchläufen:

So sehen Sie schnell, ob Ihre Entscheidung von einer einzigen Annahme abhängt – oder auch unter Stress-Test stabil bleibt.

8) Beispiele (typische Fälle)

• Fall A: Kurze Perspektive (5–8 Jahre): Häufig ist Mieten günstiger, weil Kaufnebenkosten „noch nicht amortisiert“ sind.
• Fall B: Familie/ langfristig (15–25 Jahre): Kaufen kann attraktiver werden, wenn Sie lange bleiben und die Finanzierung tragbar ist.
• Fall C: Hohe Miete, moderater Kaufpreis: PMV sinkt – Kaufen wirkt rechnerisch schneller vorteilhaft.
• Fall D: Unsichere Lage/ Wertentwicklung: Mit negativer Wertsteigerung testen – wenn Kaufen dann schlecht wird, ist das Risiko real.

9) FAQ: häufige Fragen

10) Passende Rechner

Wenn Sie Ihre Immobilien-Entscheidung weiter konkretisieren möchten:

• Nebenkosten Rechner Immobilienkauf (Notar, Grundbuch, Makler etc.)
• Grunderwerbsteuer Rechner (je Bundesland schnell prüfen)
• Tilgungsrechner (Rate, Laufzeit & Restschuld besser verstehen)
• Effektivzinsrechner (Kredite sauber vergleichen)
• Kaltmiete vs. Warmmiete Rechner (Nebenkosten einordnen)
• Nettomietrendite Rechner (wenn Sie Kaufen als Investment prüfen)
• Inflationsrechner (Kaufkraft & Zukunftswerte verstehen)
• Realzins Rechner (Rendite nach Inflation einschätzen)
• Zinseszinsrechner (Eigenkapital-Alternative „Investieren“ testen)
• Qualitätskontrolle & Methodik (So prüfen wir Rechner)

Hinweis: Alle Inhalte dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle Finanz-/Rechtsberatung.