🏠 Mieten vs. Kaufen Rechner 2026 – Was baut mehr Vermögen auf?
Echter Vermögensvergleich: Immobilie kaufen oder Mieten + ETF anlegen?
Die entscheidende Frage ist nicht „Was kostet mehr?“, sondern: Welche Option baut am Ende mehr Vermögen auf? Beim Mieten wird die Differenz konsequent angelegt. Mit echten Kaufnebenkosten je Bundesland, explizitem Break-even-Jahr und 3 Szenarien gleichzeitig.
Vergleichsergebnis
Vermögensvergleich nach X Jahren
Analyse & Einordnung
Jahres-für-Jahr-Vergleich
Visualisierung
💡 Warum Vermögensvergleich – und nicht nur Kostenvergleich?
Die meisten einfachen Rechner vergleichen nur Kosten: Was zahlt der Käufer vs. was zahlt der Mieter. Das ist irreführend, weil dabei der wichtigste Effekt fehlt: Der Mieter, der die eingesparte Differenz konsequent anlegt, baut ebenfalls Vermögen auf.
Der korrekte Vergleich lautet deshalb immer:
Das richtige Vergleichsmodell
Kaufen: Immobilienvermögen am Ende = Immobilienwert − Restschuld
Mieten + Anlegen: ETF-Vermögen = Eigenkapital angelegt + monatliche Differenz angelegt
➤ Welches Vermögen ist nach X Jahren größer?
Stiftung Warentest, Finanzfluss und Finanztip arbeiten alle nach diesem Prinzip. Nur so ergibt ein Vergleich finanziell wirklich Sinn.
📍 Kaufnebenkosten je Bundesland
Die Kaufnebenkosten variieren stark – und sie sind der größte Einmalblock, der den Break-even verzögert:
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notar/Grundbuch | Makler (typisch) | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | ~2% | 3,57% | ~9,1% |
| Sachsen | 3,5% | ~2% | 3,57% | ~9,1% |
| Hamburg | 5,5% | ~2% | 3,57% | ~11,1% |
| Berlin | 6,0% | ~2% | 3,57% | ~11,6% |
| NRW | 6,5% | ~2% | 3,57% | ~12,1% |
| Brandenburg | 6,5% | ~2% | 3,57% | ~12,1% |
| Schleswig-Holstein | 6,5% | ~2% | 3,57% | ~12,1% |
| Thüringen | 6,5% | ~2% | 3,57% | ~12,1% |
Tipp: Wer ohne Makler kauft (Direktkauf, Online-Plattform), spart 3,57% – das kann den Break-even um mehrere Jahre verkürzen.
⏱️ Wann lohnt sich Kaufen? Der Break-even
Der Break-even ist das Jahr, ab dem das Immobilienvermögen das ETF-Vermögen des Mieters übertrifft. Typische Werte:
- Niedriger Kaufpreisfaktor (<20), niedrige Zinsen: Break-even oft bei 8–12 Jahren
- Hoher Kaufpreisfaktor (25–30), moderate Zinsen: Break-even bei 15–20 Jahren
- Sehr hoher Faktor (>30), hohe Zinsen: Break-even oft nie im realistischen Zeitraum
- Kurzfristige Planung (<7 Jahre): Fast immer günstiger zu mieten – Nebenkosten amortisieren sich nicht
📊 Kaufpreisfaktor: Die schnelle Orientierung
Der Kaufpreisfaktor (KPF) = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Er gibt einen ersten Anhaltspunkt:
| KPF | Bewertung | Typische Regionen |
|---|---|---|
| < 20 | Eher kauf-freundlich | Ostdeutschland, Ruhrgebiet |
| 20–25 | Neutral / Grenzbereich | Mittelstädte |
| 25–30 | Eher miet-freundlich | Hamburg, Frankfurt, Köln |
| > 30 | Sehr miet-freundlich | München, Berlin Toplage |
Wichtig: Der KPF ist eine Faustregel. Zinsen, Instandhaltung und Wertsteigerung können das Bild erheblich verändern – deshalb der vollständige Vergleich im Rechner oben.
⚠️ Was jede Modellrechnung vereinfacht
- Annuität vs. Zins+Tilgung: Der Rechner arbeitet mit einer vereinfachten Annuität. Sondertilgungen, Zinsbindungswechsel oder variable Konditionen sind nicht abgebildet.
- Steuerliche Aspekte: Bei Vermietung: Abschreibung (AfA), Werbungskosten. Bei Verkauf vor 10 Jahren: Spekulationssteuer. Beim ETF: Abgeltungssteuer + Vorabpauschale.
- Hausgeld/WEG: Bei Eigentumswohnungen enthält das Hausgeld oft Positionen, die nicht vollständig in den Instandhaltungskosten stecken.
- Opportunitätskosten Eigenkapital: Dieser Rechner berücksichtigt das korrekt (ETF-Anlage des Eigenkapitals beim Mieter) – aber die exakte Steuerbehandlung ist vereinfacht.
- Persönliche Faktoren: Jobsicherheit, Familienplanung, Flexibilitätsbedarf – diese überlagern oft die reine Finanzrechnung.
❓ Häufige Fragen
Ist Tilgung eine Kostenposition?
Nein. Tilgung ist Vermögensumschichtung: Sie tauschen Geld gegen wachsenden Eigentumsanteil. Kosten sind Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung. Deshalb vergleicht dieser Rechner Vermögen – nicht nur Ausgaben.
Was wenn der Mieter das ETF-Geld doch nicht anlegt?
Dann schlägt Kaufen rechnerisch fast immer – der Kaufzwang wirkt als Spar-Disziplin. Das ist ein realer Vorteil von Wohneigentum, den Finanzökonomen als „erzwungenes Sparen“ bezeichnen. Im Rechner können Sie die ETF-Rendite auf 0% setzen, um dieses Szenario zu simulieren.
Welche ETF-Rendite soll ich ansetzen?
Historisch (MSCI World, 1970–2024): ~9% nominal, ~6% real nach Inflation. Für eine konservative Berechnung: 5–6% nominal. Für einen Stress-Test: 3–4%.
Warum sind die Kaufnebenkosten so wichtig?
Sie sind ein einmaliger Block am Anfang, der erst „amortisiert“ werden muss, bevor Kaufen vorteilhafter wird. Bei einem 400.000 €-Objekt in Brandenburg (12% NK) sind das 48.000 € sofort weg – das entspricht fast 3 Jahren Miete.
🔗 Passende weitere Rechner
Tilgungsrechner · Kaufnebenkosten-Rechner · Grunderwerbsteuer je Bundesland · Zinseszins / ETF-Rechner · Inflationsrechner · Nettomietrendite
Vertrauen Sie unserer Expertise
Daniel Niedermayer
Geschäftsführer, Fixrechner.de
Zuletzt geprüft: April 2026
Verwendete Quellen
Unsere Methodik
Das Rechenmodell folgt dem Industriestandard: Vermögensvergleich zwischen Käufer (Immobilienwert − Restschuld) und Mieter (ETF-Vermögen aus EK + Differenz). Kaufnebenkosten werden nach Bundesland exakt berechnet. Annuität wird korrekt als konstante Zahlung aus Zins + Tilgung berechnet.
Mehr zur Methodik
Endlich ein Rechner der den ETF-Vergleich einbezieht. Das ist der entscheidende Punkt, den andere Rechner weglassen.
Finanzplaner
Die Bundesland-Unterscheidung für Kaufnebenkosten macht einen riesigen Unterschied. Sehr hilfreich für unsere Kaufentscheidung!
Agentur-Geschäftsführerin
Das Break-even-Jahr explizit zu sehen hat mir die Augen geöffnet. In meiner Stadt lohnt sich Kaufen erst nach 18 Jahren.
Ingenieur
Fixrechner.de steht für präzise, ehrliche Online-Berechnungen – „Alles ist berechenbar“. Der Mieten-vs-Kaufen-Rechner ist einer der wenigen deutschen Rechner, der das korrekte Vermögensvergleichsmodell verwendet.
Korrektes Rechenmodell
Vermögensvergleich statt reiner Kostenvergleich – der Industriestandard von Stiftung Warentest und Finanztip.
Bundesland-genaue Nebenkosten
Exakte Grunderwerbsteuer je Bundesland – kein pauschaler 10%-Wert.
Datenschutz garantiert
Alle Berechnungen lokal im Browser. Keine Datenspeicherung.
Letzte Aktualisierung: April 2026