🏠 Mieten vs. Kaufen Rechner 2026 – Was baut mehr Vermögen auf?
Echter Vermögensvergleich: Immobilie kaufen oder Mieten + ETF anlegen?
Die entscheidende Frage ist nicht „Was kostet mehr?“, sondern: Welche Option baut am Ende mehr Vermögen auf? Beim Mieten wird die Differenz konsequent angelegt. Mit echten Kaufnebenkosten je Bundesland, explizitem Break-even-Jahr und 3 Szenarien gleichzeitig.
Vergleichsergebnis
Vermögensvergleich nach X Jahren
Analyse & Einordnung
Jahres-für-Jahr-Vergleich
Visualisierung
Warum Vermögensvergleich — und nicht nur Kostenvergleich?
Die meisten einfachen Rechner vergleichen nur Kosten: Was zahlt der Käufer vs. was zahlt der Mieter. Das ist irreführend, weil dabei der wichtigste Effekt fehlt: Der Mieter, der die eingesparte Differenz konsequent anlegt, baut ebenfalls Vermögen auf.
Das richtige Vergleichsmodell
Kaufen: Vermögen = Immobilienwert − Restschuld am Ende
Mieten + Anlegen: Vermögen = Eigenkapital angelegt + monatliche Differenz angelegt
➤ Welches Vermögen ist nach X Jahren größer? Das ist die eigentliche Frage.
Rechenbeispiel: 400.000 € Wohnung, München
Annahmen: 80.000 € Eigenkapital, 3,8 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 1.600 €/Mo Kaltmiete, 6 % ETF-Rendite, 20 Jahre
Käufer: Annuität ~2.000 €/Mo. Immobilienwert nach 20J (2 % p.a. Steigerung): ~594.000 €. Restschuld: ~220.000 €. Netto-Immobilienvermögen: ~374.000 €
Mieter: Eigenkapital 80.000 € × (1,06)²⁰ = 256.000 €. Monatliche Differenz ~400 €/Mo anlegen × 20J bei 6 %: ~185.000 €. Netto-ETF-Vermögen: ~441.000 €
Ergebnis: Der Mieter liegt vorne — aber nur wenn er tatsächlich anlegt. Ohne Anlage: Käufer gewinnt klar.
Kaufnebenkosten je Bundesland — der größte Break-even-Faktor
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Notar/Grundbuch | Makler (typisch) | Gesamt |
|---|---|---|---|---|
| Bayern, Sachsen | 3,5 % | ~2 % | 3,57 % | ~9,1 % |
| Hamburg | 5,5 % | ~2 % | 3,57 % | ~11,1 % |
| Berlin | 6,0 % | ~2 % | 3,57 % | ~11,6 % |
| NRW, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen, Saarland | 6,5 % | ~2 % | 3,57 % | ~12,1 % |
⚠️ Kaufnebenkosten sind sofort verloren
Bei einem 400.000 €-Objekt in NRW (12 % NK): 48.000 € sofort verbraucht — das entspricht fast 3 Jahren Miete bei 1.400 €/Mo. Diese Summe muss erst durch Wertsteigerung und gesparte Miete „zurückgeholt“ werden, bevor Kaufen vorteilhafter wird. Das ist der Grund warum Kaufen sich unter 7 Jahren fast nie lohnt.
Der Break-even: Wann lohnt sich Kaufen?
| Kaufpreisfaktor | Zinssatz | Typischer Break-even | Einordnung |
|---|---|---|---|
| < 20 | 3–4 % | 8–12 Jahre | 🟢 Kaufen klar vorteilhaft bei langer Planung |
| 20–25 | 3–4 % | 12–16 Jahre | 🟢 Kaufen tendenziell vorteilhaft |
| 25–30 | 3,5–4,5 % | 16–22 Jahre | 🟡 Grenzbereich — stark von Annahmen abhängig |
| > 30 | 3,5–4,5 % | 22–30+ Jahre | 🔴 Mieten oft finanziell vorteilhafter |
| beliebig | beliebig | < 7 Jahre | ⛔ Fast immer Mieten günstiger — NK amortisieren sich nicht |
Kaufpreisfaktor: Die schnelle Orientierung
KPF = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Bei einer Wohnung für 400.000 € mit 1.200 €/Mo Kaltmiete: KPF = 400.000 / 14.400 = 27,8.
| KPF | Bewertung | Typische Regionen 2024 |
|---|---|---|
| < 20 | Kauf-freundlich | Ostdeutschland, Ruhrgebiet, strukturschwache Regionen |
| 20–25 | Neutral / Grenzbereich | Mittelstädte, Speckgürtel |
| 25–30 | Miet-freundlich | Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart |
| > 30 | Sehr miet-freundlich | München, Berlin Toplagen, Düsseldorf |
Was jede Modellrechnung vereinfacht
⚠️ Diese Faktoren sind im Rechner vereinfacht oder fehlen
Zinsbindungsende: Nach 10–15 Jahren läuft die Zinsbindung aus — die Anschlussfinanzierung kann deutlich teurer oder günstiger sein. Bei einem Abschluss 2024 mit 4 % und Verlängerung 2034 zu 6 % steigen die Kosten erheblich.
Steuerliche Aspekte: Eigennutzung: keine Absetzbarkeit der Kosten. Vermietung: AfA, Werbungskosten, Spekulationssteuer vor 10 Jahren. ETF: Abgeltungsteuer 25 % + Vorabpauschale.
Instandhaltung: Richtwert 1–1,5 €/m²/Monat (Deutsche Immobilienwirtschaft). Bei 80 m²: 960–1.440 €/Jahr — wird oft unterschätzt.
Nicht quantifizierbar: Flexibilität (Jobwechsel, Trennung), emotionaler Wert, Gestaltungsfreiheit, Sicherheitsgefühl — diese Faktoren überlagern oft die reine Finanzrechnung.
Häufige Fragen zu Mieten vs. Kaufen
Nein. Tilgung ist Vermögensumschichtung — du tauschst Geld gegen wachsenden Eigentumsanteil am Haus. Kosten sind Zinsen, Nebenkosten und Instandhaltung. Deshalb vergleicht dieser Rechner Vermögen — nicht nur Ausgaben. Wer nur monatliche Raten vergleicht, kommt zu falschen Schlüssen.
Dann schlägt Kaufen rechnerisch fast immer — weil der Kaufzwang als Spar-Disziplin wirkt. Das ist ein realer Vorteil von Wohneigentum: „erzwungenes Sparen“ nennen Finanzökonomen das. Statistisch legen nur ~20–30 % der deutschen Mieter die Differenz systematisch an. Im Rechner kannst du die ETF-Rendite auf 0 % setzen um dieses Szenario zu simulieren.
Historisch (MSCI World, 1970–2024): ~9 % nominal, ~6 % real nach Inflation. Für eine konservative Berechnung: 5–6 % nominal. Für einen Stress-Test: 3–4 %. Wichtig: Nach Abgeltungsteuer (25 %) und Inflation von ~2 % sinkt die reale Nachsteuer-Rendite auf ~3,5–5 %. Das beeinflusst den Break-even erheblich — im Rechner immer eine konservative Variante durchrechnen.
Massiv. 2021: Bauzinsen bei ~1 %, KPF 30 in München → monatliche Rate für 400k (20 % EK, 1 %) ≈ 1.060 €. 2024: Zinsen bei ~3,5–4 %, gleiche Immobilie → Rate ≈ 1.680 €. Gleichzeitig: Immobilienpreise in vielen Städten um 10–20 % gefallen. Ergebnis: Kaufpreisfaktor gesunken, aber Finanzierungskosten gestiegen — der Break-even hat sich in vielen Märkten kaum verbessert. In strukturschwachen Regionen (KPF <20) hat sich die Situation durch die Preiskorrektur dagegen für Käufer verbessert.
Kaufnebenkosten (8–12 % des Kaufpreises) sind einmalige Kosten die sofort verloren sind — sie können nicht weiterverkauft werden. Sie verzögern den Break-even direkt: 48.000 € NK bei einer 400k-Immobilie müssen erst durch Wertsteigerung und gesparte Miete ausgeglichen werden, bevor Kaufen vorteilhafter wird. Wer in 5 Jahren wieder umzieht, hat diese Kosten nicht amortisiert. Faustregel: Unter 7 Jahren Haltedauer lohnt Kaufen fast nie rein finanziell.
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Daniel Niedermayer
Geschäftsführer, Fixrechner.de
Zuletzt geprüft: April 2026
Verwendete Quellen
Unsere Methodik
Das Rechenmodell folgt dem Industriestandard: Vermögensvergleich zwischen Käufer (Immobilienwert − Restschuld) und Mieter (ETF-Vermögen aus EK + Differenz). Kaufnebenkosten werden nach Bundesland exakt berechnet. Annuität wird korrekt als konstante Zahlung aus Zins + Tilgung berechnet.
Mehr zur Methodik
Endlich ein Rechner der den ETF-Vergleich einbezieht. Das ist der entscheidende Punkt, den andere Rechner weglassen.
Finanzplaner
Die Bundesland-Unterscheidung für Kaufnebenkosten macht einen riesigen Unterschied. Sehr hilfreich für unsere Kaufentscheidung!
Agentur-Geschäftsführerin
Das Break-even-Jahr explizit zu sehen hat mir die Augen geöffnet. In meiner Stadt lohnt sich Kaufen erst nach 18 Jahren.
Ingenieur
Fixrechner.de steht für präzise, ehrliche Online-Berechnungen – „Alles ist berechenbar“. Der Mieten-vs-Kaufen-Rechner ist einer der wenigen deutschen Rechner, der das korrekte Vermögensvergleichsmodell verwendet.
Korrektes Rechenmodell
Vermögensvergleich statt reiner Kostenvergleich – der Industriestandard von Stiftung Warentest und Finanztip.
Bundesland-genaue Nebenkosten
Exakte Grunderwerbsteuer je Bundesland – kein pauschaler 10%-Wert.
Datenschutz garantiert
Alle Berechnungen lokal im Browser. Keine Datenspeicherung.
Letzte Aktualisierung: April 2026