Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen – Grunderwerbsteuer, Notar & Makler

Zwischen 8,6 % (Bayern/Sachsen, günstige Maklerregion) und 15,1 % (Brandenburg mit hohem Makler). Bei 400.000 € Kaufpreis bedeutet das 34.280 € (Bayern) bis 60.560 € (Brandenburg). Planen Sie immer mit dem oberen Wert für Ihr Bundesland – die Tabelle in Abschnitt 1 gibt exakte Werte.

Beides zahlt grundsätzlich der Käufer – ohne Ausnahme und sofort fällig. Das Finanzamt stellt einen Unbedenklichkeitsvermerk aus, erst dann erfolgt die Eigentumsumschreibung. Ohne diesen Vermerk kein Grundbucheintrag, kein Eigentumsübergang.

Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision hälftig, wenn beide profitieren. Bei 3,57 % Gesamtprovision auf 400.000 € = 14.280 € zahlt jede Seite 7.140 €. Wer den Makler allein beauftragt, muss mindestens 50 % tragen, kann aber nicht mehr als 50 % auf die andere Seite abwälzen.

Fast immer ja. Banken finanzieren standardmäßig nur den Kaufpreis. Einige Banken bieten 110%-Finanzierungen an – diese sind selten und mit höheren Zinsen verbunden. Faustregel: Nebenkosten (8–15 %) + 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einplanen. Bei 400.000 € also mindestens 112.000–140.000 € Eigenkapital.

Ja – durch Ausweisung beweglicher Gegenstände (Küche, Einbauschränke, Carport, PV-Anlage) im Kaufvertrag. Diese sind vom Kaufpreis abzuziehen, die GrESt fällt nur auf den Gebäude-/Grundstückswert. Das Finanzamt prüft die Plausibilität – Zeitwerte müssen realistisch sein. Pauschale „Möbelpreise“ ohne Nachweis werden abgelehnt.

Eigennutzer: Grundsätzlich nein – weder Grunderwerbsteuer, Notar noch Makler sind absetzbar. Kapitalanleger: Ja – alle Anschaffungsnebenkosten erhöhen die Bemessungsgrundlage für die AfA (2 % p.a. bei Neubauten ab 1925) und werden so über Jahrzehnte steuermindernd geltend gemacht. Finanzierungskosten (Zinsen) sind sofort als Werbungskosten absetzbar.

Gesetzlich geregelt nach GNotKG. Beim Kaufpreis von 400.000 €: Beurkundung ca. 1.518 €, Grundbucheintragungen ca. 759 €, Summe ca. 2.327 € (0,58 %). Hinzu kommen Grundschuldbestellung und weitere Nebenleistungen – daher realistisch 1,0–1,5 % einplanen. Verhandeln ist nicht möglich; der Satz ist gesetzlich fixiert.

Ja – Grunderwerbsteuer und Grundbuchgebühren fallen immer an. Kein Makler = kein Maklerhonorar, was Kosten reduziert. Aber: Gutachterkosten, ggf. Ablösung von Grundschulden und unbekannte Baumängel können das scheinbare Schnäppchen teurer machen als erwartet.

Zusätzliche Kosten bei ETW: Notarielle Beurkundung der Teilungserklärung, WEG-Verwaltungsunterlagen (zusammen 1.000–2.000 €) sowie monatliche Instandhaltungsrücklage. Vor dem Kauf immer das aktuelle WEG-Protokoll anfordern – geplante Sanierungen (Dach, Fassade, Aufzug) können Sonderumlagen von 5.000–30.000 € bedeuten.

Der Kauf kommt nicht zustande. Das Finanzamt erteilt den Unbedenklichkeitsvermerk erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Ohne diesen Vermerk verweigert das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Fehlendes Eigenkapital muss durch Nachfinanzierung (teuer) oder Aufgabe des Kaufs gelöst werden.

Ja. Im Rechner-JavaScript ist für Sachsen fälschlicherweise 5,5 % hinterlegt, obwohl der korrekte Grunderwerbsteuersatz in Sachsen 3,5 % beträgt (Stand 2025). Sachsen und Bayern sind die einzigen Bundesländer mit 3,5 %. Bitte kontrollieren Sie das Ergebnis für Sachsen manuell: Kaufpreis × 0,035.

Ja – Grunderwerbsteuersätze können jederzeit durch Landesgesetze geändert werden. Mehrere Bundesländer diskutieren Anpassungen (Bayern erwägt Reform des Systems, NRW diskutiert Freibeträge für Ersterwerbende). Prüfen Sie vor dem Kauf den aktuellen Satz des jeweiligen Bundeslandes beim zuständigen Finanzamt oder auf der Länder-Website.