Airbnb oder Langzeitmiete – was lohnt sich mehr?
Renditerechner: Airbnb-Einnahmen, Break-Even-Auslastung & Szenarienanalyse für Ihre Immobilie
Dieser Rechner vergleicht Airbnb-Kurzzeitvermietung und klassische Langzeitmiete auf Basis Ihrer konkreten Zahlen: Nachtpreis, Auslastung, Reinigungskosten, Airbnb-Gebühren und Fixkosten. Das Ergebnis: monatlicher Nettogewinn beider Varianten, die Break-Even-Auslastung (ab wann Airbnb profitabler wird) sowie eine Worst-/Realistic-/Best-Case-Analyse. Außerdem finden Sie unten verifizierte Beispielrechnungen, Kostentabellen und die wichtigsten rechtlichen Hinweise.
💡 So funktioniert die Berechnung
| Airbnb-Netto | = Nächte × Nachtpreis − Airbnb-Fee − Reinigungskosten − Fixkosten |
| Nächte/Monat | = 30 × Auslastung (%) |
| Break-Even | = Auslastung, bei der Airbnb-Netto = Kaltmiete |
| Airbnb-Fee | Standard: 15 % vom Nacht-Bruttoumsatz (Host-only-Modell) |
Basierend auf deinen Eingaben haben wir folgende Optimierungsmöglichkeiten berechnet:
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Airbnb vs. Langzeitmiete: Vollständiger Vergleich mit Zahlen
Dieser Ratgeber liefert verifizierte Beispielrechnungen, eine Stadt-Szenario-Matrix, die vollständige Airbnb-Kostentabelle, steuerliche Hinweise und rechtliche Grundlagen – alles ohne Wiederholungen, direkt auf den Punkt.
Inhalt auf einen Blick
- 1) Direktvergleich: Vor- & Nachteile auf einen Blick
- 2) Beispielrechnung: 60 m², 85 €/Nacht, 60 % Auslastung
- 3) Break-Even-Tabelle: Ab welchem Nachtpreis lohnt sich Airbnb?
- 4) Szenario-Matrix: 5 Lagetypmen im Vergleich
- 5) Vollständige Airbnb-Kostentabelle (oft unterschätzt)
- 6) Steuerliche Einordnung: Wann wird es gewerblich?
- 7) Rechtliche Rahmenbedingungen nach Stadt
- 8) Entscheidungshilfe: Wann ist welche Variante sinnvoller?
- 9) FAQ: 10 häufige Fragen mit konkreten Antworten
- 10) Weitere Immobilien-Rechner
1) Direktvergleich: Vor- & Nachteile auf einen Blick
| Kriterium | Langzeitmiete | Airbnb / Kurzzeitmiete |
|---|---|---|
| Einnahmen | Fest, planbar | Variabel, saisonabhängig |
| Ertragspotenzial | Marktübliche Miete | Oft 30–150 % mehr (lageabhängig) |
| Aufwand | Gering (1 Mieter) | Hoch (Gäste, Reinigung, Kommunikation) |
| Leerstandsrisiko | Gering (Mietvertrag) | Hoch (saisonal, plattformabhängig) |
| Kosten | Niedrig | Hoch: Fees, Reinigung, Möbel, Verschleiß |
| Flexibilität | Gering (Kündigungsschutz) | Hoch (Eigennutzung jederzeit möglich) |
| Rechtliche Risiken | Gering | Erheblich (Zweckentfremdung, Genehmigung) |
| Steuerliche Komplexität | Einfach (V+V) | Komplex (ggf. Gewerbe, Umsatzsteuer) |
| Möblierung | Nicht zwingend | Notwendig + laufende Instandhaltung |
2) Beispielrechnung: 60 m², 85 €/Nacht, 60 % Auslastung
Die folgende Rechnung entspricht dem Referenzbeispiel im Rechner oben – alle Werte sind mit der Formel verifiziert (∅ Aufenthalt: 3 Nächte).
| Position | Airbnb | Langzeitmiete |
|---|---|---|
| Belegte Nächte/Monat | 18,0 (60 % × 30) | – |
| Aufenthalte/Monat | 6,0 (18 ÷ 3) | – |
| Brutto-Umsatz | 1.530,00 € | 900,00 € |
| Airbnb-Fee (15 %) | −229,50 € | – |
| Reinigungskosten (6 × 30 €) | −180,00 € | – |
| Fixkosten/Monat | −50,00 € | – |
| Netto-Gewinn | 1.070,50 € | 900,00 € |
| Differenz | +170,50 € / Monat zugunsten Airbnb | |
| Break-Even-Auslastung | 50,9 % (ab hier ist Airbnb profitabler) | |
Bei 60 % Auslastung ist Airbnb hier profitabler – aber: der höhere Zeitaufwand und das Leerstandsrisiko bei schlechten Monaten sind nicht in dieser Zahl enthalten.
📌 Worst / Realistic / Best Case bei diesen Parametern
| Worst Case (40 % Auslastung, −20 % Preis = 68 €/N) | 524 € → 376 € schlechter als Langzeitmiete |
| Realistic Case (60 % Auslastung, 85 €/N) | 1.070 € → 170 € besser |
| Best Case (80 % Auslastung, +20 % Preis = 102 €/N) | 1.791 € → 891 € besser |
3) Break-Even-Tabelle: Ab welchem Nachtpreis lohnt sich Airbnb?
Die folgende Tabelle zeigt, welche Mindestauslastung Sie benötigen, damit Airbnb profitabler als eine monatliche Kaltmiete von 900 € ist – bei verschiedenen Nachtpreisen (15 % Gebühr, 30 € Reinigung/Aufenthalt, 50 € Fixkosten).
| Nachtpreis | Break-Even-Auslastung | Einordnung |
|---|---|---|
| 60 € | 77,2 % | Schwierig – kaum erreichbar außer Top-Lagen |
| 70 € | 64,0 % | Anspruchsvoll – nur in städtischen Lagen realistisch |
| 80 € | 54,6 % | Erreichbar in Städten (∅ 55–70 % Auslastung) |
| 90 € | 47,6 % | Gut – selbst bei mittlerer Auslastung profitabel |
| 100 € | 42,2 % | Sehr attraktiv – hohe Sicherheitsmarge |
| 120 € | 34,4 % | Ausgezeichnet – Hotspot-Lagen, besondere Objekte |
| 150 € | 27,0 % | Sehr niedrige Hürde – fast immer profitabler |
Grundlage: 900 € Kaltmiete, ∅ 3 Nächte pro Aufenthalt, 15 % Airbnb-Gebühr, 30 € Reinigung/Aufenthalt, 50 € Fixkosten. Eigene Werte mit dem Rechner oben berechnen.
4) Szenario-Matrix: 5 Lagetypen im Vergleich
Je nach Lage und Nachtpreis fällt die Rendite völlig unterschiedlich aus. Die folgende Matrix zeigt typische Ergebnisse für 5 Lagetypen (15 % Fee, ∅ 3 Nächte/Aufenthalt):
| Lagetyp | Nachtpreis | Auslastung | Airbnb-Netto | Langzeitmiete | Differenz | Break-Even |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ländliche Region | 45 € | 40 % | 339 € | 500 € | −161 € | 59,0 % |
| Mittelstadt | 65 € | 60 % | 784 € | 700 € | +84 € | 53,8 % |
| Großstadt | 90 € | 70 % | 1.276 € | 900 € | +376 € | 50,1 % |
| Tourismus-Hotspot | 130 € | 75 % | 2.031 € | 900 € | +1.131 € | 34,8 % |
| München / Berlin | 160 € | 80 % | 2.684 € | 1.200 € | +1.484 € | 37,4 % |
🔎 Was die Matrix zeigt
In ländlichen Regionen ist Airbnb mit typischen Nachtpreisen und Auslastungen oft nicht profitabler als die Langzeitmiete – der höhere Aufwand lohnt sich nicht. In Großstädten und Tourismuszentren kann Airbnb die Langzeitmiete jedoch um mehrere Hundert bis über 1.000 € monatlich übertreffen – vorausgesetzt die rechtlichen Rahmenbedingungen erlauben es.
5) Vollständige Airbnb-Kostentabelle (oft unterschätzt)
Viele Vermieter unterschätzen die tatsächlichen Kosten der Kurzzeitvermietung. Die folgende Tabelle zeigt realistische Jahreskosten für eine 60 m²-Wohnung bei 70 % Auslastung, 85 €/Nacht und ∅ 3 Nächten pro Aufenthalt:
| Kostenposition | Berechnung | Jahr (geschätzt) | Hinweis |
|---|---|---|---|
| Airbnb-Gebühren (15 %) | 85 € × 70 % × 30 × 12 × 15 % | 3.213 € | Größter Einzelposten |
| Reinigung | 30 € × (30×0,7÷3) × 12 Aufenthalte | 2.520 € | Kann teilweise an Gäste weitergegeben werden |
| Möbel-Verschleiß & Reparaturen | Pauschal | 1.200 € | Höher bei Billigsegment-Gästen |
| Bettwäsche, Handtücher, Verbrauchsmaterial | Pauschal | 600 € | Ersatz alle 2–3 Jahre |
| Fixkosten (Schlüsselbox, Versicherung, Abo) | 50 € × 12 | 600 € | – |
| Summe ohne Mgmt. & Steuer | 8.133 €/Jahr | = 678 €/Monat | |
| Zzgl. Property Management (optional) | 20–25 % des Umsatzes | +3.570–4.463 € | Nur bei Fremdverwaltung |
| Zzgl. Einkommensteuer auf Mehrertrag | 25–42 % (je nach Steuersatz) | situationsabhängig | Kein Nettogewinn ohne Steuerplanung |
⚠️ Häufig vergessene Kosten
Erstausstattung: Eine vollmöblierte, Airbnb-taugliche 60 m²-Wohnung kostet in der Erstausstattung typischerweise 8.000–15.000 €. Diese Investition amortisiert sich erst nach mehreren Jahren. Zeitaufwand: Gästekommunikation, Check-in-Koordination und Qualitätskontrolle kosten realistisch 8–15 Stunden/Monat. Nicht als Kosten sichtbar, aber real.
6) Steuerliche Einordnung: Wann wird es gewerblich?
| Situation | Steuerliche Einordnung | Konsequenz |
|---|---|---|
| Gelegentliche Vermietung, wenige Tage/Jahr | Einkünfte aus V+V (§21 EStG) | Einkommensteuer auf Nettoertrag; Werbungskosten abziehbar |
| Regelmäßige Kurzzeitvermietung, keine Zusatzservices | Einkünfte aus V+V (§21 EStG) | Wie oben; Reinigung und Gebühren als Werbungskosten |
| Kurzzeitvermietung mit hoteltypischen Zusatzservices (Frühstück, Wäscheservice) | Gewerbebetrieb (§15 EStG) | Gewerbesteuer, ggf. Buchführungspflicht, Gewerbeummeldung nötig |
| Jahresumsatz über 22.000 € | Umsatzsteuerpflicht (§19 UStG Grenze überschritten) | 19 % USt auf Mieteinnahmen; Vorsteuerabzug möglich |
💡 Praxishinweis Steuer
Bei gleichzeitiger Eigennutzung und Vermietung müssen Kosten anteilig aufgeteilt werden. Airbnb meldet in Deutschland Einnahmen ab bestimmten Schwellenwerten an das Finanzamt (DAC7-Richtlinie, seit 2023). Eine Steuerberatung zahlt sich bei regelmäßiger Kurzzeitvermietung schnell aus – der Erstzeitraum ist steuerlich komplex.
7) Rechtliche Rahmenbedingungen nach Stadt
In vielen deutschen Städten ist die Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig oder eingeschränkt. Verstöße gegen Zweckentfremdungsverbote können mit Bußgeldern bis zu 500.000 € geahndet werden.
| Stadt / Region | Regelung | Genehmigung nötig? |
|---|---|---|
| Berlin | Zweckentfremdungsverbotsgesetz; max. 90 Tage/Jahr bei Hauptwohnsitz ohne Genehmigung | Ja, Bezirksamt; bei Überschreitung Bußgeld bis 500.000 € |
| München | Zweckentfremdungssatzung; Kurzzeitvermietung der Hauptwohnung max. 8 Wochen/Jahr | Ja, Kreisverwaltungsreferat |
| Hamburg | Wohnraumschutzgesetz; Zweitwohnungen: Genehmigung erforderlich | Ja, Bezirksamt |
| Frankfurt, Köln, Düsseldorf | Keine flächendeckende Beschränkung, aber lokale Satzungen möglich | Einzelfallprüfung empfohlen |
| Ländliche Regionen / Feriengebiete | Häufig keine Beschränkung; aber Meldepflicht für Gäste (§ 30 BAO) | In der Regel nein |
⚠️ Pflichten gegenüber Eigentümergemeinschaft & Vermieter
In Mietwohnungen ist die Untervermietung an Touristen ohne Zustimmung des Vermieters unzulässig und kann zur fristlosen Kündigung führen. Bei Eigentumswohnungen muss die WEG-Gemeinschaft bzw. Teilungserklärung geprüft werden – viele schließen gewerbliche Kurzzeitvermietung explizit aus.
8) Entscheidungshilfe: Wann ist welche Variante sinnvoller?
- Lage in Tourismusregion oder Großstadt mit >70 % erreichbarer Auslastung
- Nachtpreis ≥ 90 € realistisch erzielbar
- Rechtliche Genehmigung vorhanden oder nicht erforderlich
- Objekt ist bereits möbliert oder Erstausstattung amortisiert sich
- Zeit für Selbstverwaltung vorhanden oder Property Management leistbar
- Flexible Eigennutzung gewünscht (Zweitwohnsitz, Ferienwohnung)
- Lage in ländlicher Region mit <50 % erreichbarer Auslastung
- Geringe Zeitressourcen für Gästemanagement
- Rechtliche Einschränkungen (Zweckentfremdung, WEG, Mietvertrag)
- Planungssicherheit und stabile Einnahmen Priorität
- Objekt nicht möbliert und Investition nicht gewünscht
- Steuerliche Vereinfachung gewünscht
9) FAQ: 10 häufige Fragen mit konkreten Antworten
Ab welcher Auslastung ist Airbnb profitabler als Langzeitmiete?
Das hängt vom Nachtpreis ab. Bei 85 €/Nacht, 900 € Kaltmiete und Standardkosten liegt der Break-Even bei 50,9 % Auslastung. Bei 60 €/Nacht steigt er auf 77,2 % – kaum erreichbar außer in Top-Lagen. Die Break-Even-Tabelle in Abschnitt 3 zeigt alle Werte.
Wie hoch sind die Airbnb-Gebühren für Gastgeber?
Im Standard-Modell (Split-Fee) zahlt der Gastgeber 3 % und der Gast ca. 14–17 %. Im Host-only-Modell (häufiger bei Profivermietern) zahlt der Gastgeber 14–17 %, dafür kann er den Preis für Direktbuchungen angleichen. Der Rechner oben nutzt standardmäßig 15 % – anpassbar per Eingabe.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-Einnahmen und Netto-Gewinn bei Airbnb?
Beispiel: 85 €/Nacht, 18 belegte Nächte = 1.530 € Brutto. Davon abziehen: Airbnb-Fee (229,50 €) + Reinigung (180 €) + Fixkosten (50 €) = 1.070,50 € Netto. Der Unterschied von fast 460 € monatlich zeigt, wie wichtig die Kostenseite ist.
Brauche ich für Airbnb eine Genehmigung?
In Berlin, München und Hamburg: ja, für die regelmäßige Vermietung der Hauptwohnung über die gesetzliche Schwelle hinaus (Berlin: 90 Tage/Jahr ohne Genehmigung). In ländlichen Gebieten und Ferienregionen meist keine Genehmigung nötig. Immer das zuständige Bau- oder Wohnungsamt prüfen, bevor Sie starten.
Darf ich als Mieter meine Wohnung auf Airbnb vermieten?
Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters. Eine Untervermietung an Touristen ohne Erlaubnis ist ein außerordentlicher Kündigungsgrund. Bei Eigentumswohnungen muss zusätzlich die WEG-Teilungserklärung und ggf. ein WEG-Beschluss vorliegen.
Wie realistisch ist eine Auslastung von 70–80 %?
In deutschen Großstädten und touristischen Hotspots erreichbar – bei guter Ausstattung, attraktivem Preis und aktivem Hosting. In ländlichen Regionen sind 30–50 % realistischer, mit starker Saisonschwankung. Daten aus AirDNA oder Airbnb-Marktberichten können als Orientierung dienen.
Welche Versicherung brauche ich für Airbnb?
Airbnb bietet den AirCover für Gastgeber (Sachschäden bis 3 Mio. USD, Haftpflicht bis 1 Mio. USD). Dennoch empfehlen Experten eine separate Vermieter-Haftpflichtversicherung und eine Hausratversicherung, die gewerbliche Vermietung explizit einschließt – viele Standard-Policen decken Kurzzeitvermietung nicht ab.
Muss ich Airbnb-Einnahmen versteuern?
Ja – in Deutschland sind Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig. Es gibt keine allgemeine Steuerfreigrenze für Mieteinnahmen. Seit 2023 meldet Airbnb Daten gemäß DAC7-Richtlinie an die Steuerbehörden. Werbungskosten (Gebühren, Reinigung, Möbel anteilig) sind absetzbar.
Was passiert, wenn ein Gast Schäden verursacht?
AirCover greift für Schäden, die der Gast verursacht hat – mit einer Frist zur Meldung. In der Praxis ist die Regulierung nicht immer reibungslos. Eigene Dokumentation (Fotos vor/nach Aufenthalt) und eine separate Versicherung reduzieren das Risiko. Alternativ: Kaution verlangen (in Airbnb über Einstellungen möglich).
Lohnt sich Property Management, um Airbnb passiv zu betreiben?
Property Manager übernehmen alles (Kommunikation, Check-in, Reinigung) für typischerweise 20–25 % des Umsatzes. Beispiel: 1.530 € Bruttoumsatz × 25 % = 382,50 € Mgmt-Fee – das entspricht fast einer kompletten Monatsrate Reinigung. Wirtschaftlich sinnvoll ab ca. 100 €/Nacht oder bei mehreren Einheiten. Für Einzelobjekte unter 80 €/Nacht bleibt nach Property Management oft wenig Mehrertrag gegenüber Langzeitmiete.
10) 🔗 Weitere Immobilien- & Rendite-Rechner
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Alle Rechner: fixrechner.de/alle-rechner/
Alle Berechnungen basieren auf der Annuitäten- bzw. Deckungsbeitragsformel; verifiziert mit dem Rechner oben. Rechtliche Angaben ohne Gewähr – Stand 2025; lokale Regelungen ändern sich. Keine Rechts- oder Steuerberatung – bei individuellen Fragen Fachexperten hinzuziehen.