Preis pro Quadratmeter Rechner
Einzelberechnung · 3-fach-Vergleich · WoFlV-Korrektur · Marktcheck
Vier Berechnungsmodi für die entscheidende Frage: Ist der Preis pro Quadratmeter fair, teuer oder ein Schnäppchen? Mit direktem Vergleich von bis zu drei Objekten, korrekter Wohnflächenberechnung nach § 4 WoFlV (Dachschrägen, Balkon, Terrasse) und Einordnung gegen den Deutschland-Durchschnitt für Kauf und Miete.
Preis pro Quadratmeter – der wichtigste Kennwert am Immobilienmarkt
Ob Kauf oder Miete, ob Altbau oder Neubau – der Preis pro Quadratmeter ist die eine Zahl, die alle Objekte vergleichbar macht. Absolute Preise täuschen. Eine 80-m²-Wohnung für 320.000 € und eine 110-m²-Wohnung für 385.000 € scheinen beide machbar. Pro Quadratmeter gerechnet: die erste liegt bei 4.000 €/m², die zweite bei 3.500 €/m² – ein Unterschied von 500 € pro Quadratmeter, der auf 100 m² hochgerechnet 50.000 € ausmacht.
📖 Die drei Kernformeln
Kaufpreis pro m²: €/m² = Kaufpreis ÷ Wohnfläche. Ohne Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – zusammen 8–12 % des Kaufpreises).
Miete pro m²: €/m²/Monat = Kaltmiete ÷ Wohnfläche. Immer kalt rechnen, nie warm – sonst verzerren Nebenkosten den Vergleich.
Brutto-Mietrendite: (Jahresmiete ÷ Kaufpreis) × 100. Faustregel: unter 3 % ist teuer, 3–5 % marktkonform, über 5 % interessant für Kapitalanleger.
Der Wohnflächen-Fehler – warum 100 m² nicht immer 100 m² sind
Der häufigste Fehler beim Preisvergleich: Die Wohnfläche wird ungeprüft aus dem Exposé übernommen. Dabei gibt es in Deutschland mehrere Berechnungsgrundlagen, die teils dramatisch unterschiedliche Ergebnisse liefern.
| Bauteil | Nach WoFlV (ab 2004) | Nach DIN 277 | Nach II. BV (vor 2004) |
|---|---|---|---|
| Raum > 2 m Höhe | 100 % | 100 % | 100 % |
| Dachschräge 1–2 m | 50 % | 100 % | 50 % |
| Dachschräge < 1 m | 0 % | 100 % | 0 % |
| Balkon / Terrasse / Loggia | 25 % (max. 50 %) | 100 % | bis 50 % |
| Wintergarten beheizt | 100 % | 100 % | 100 % |
| Wintergarten unbeheizt | 50 % | 100 % | 50 % |
| Kellerraum (separat) | 0 % | 100 % | 0 % |
💡 Rechtliche Einordnung
Der Bundesgerichtshof hat 2023 klargestellt (VIII ZR 61/23), dass sich die Wohnfläche bei Mietverträgen nach den bei Vertragsabschluss geltenden Vorschriften richtet. Für aktuelle Verträge ist das die Wohnflächenverordnung. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % nach unten von der vereinbarten ab, können Mieter Miete mindern oder zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Balkone und Dachschrägen sind die häufigsten Fehlerquellen.
Preis pro m² in Deutschland – aktuelle Markt-Eckwerte 2026
Der Deutschland-Durchschnitt ist als Referenz wichtig, sagt aber nichts über Ihre konkrete Region aus. Die Spanne ist enorm: In München zahlen Sie für eine Eigentumswohnung über 7.800 €/m², auf dem Land schon ab 777 €/m² (Q4 2025, Raum Köln/peripher). Bei Miete reicht die Range von unter 6 €/m² (Ostdeutschland, ländlich) bis über 22 €/m² (München, Neubau).
| Kategorie | Deutschland-Mittel 2026 | Spitze (A-Stadt) | Untergrenze (ländl.) |
|---|---|---|---|
| Eigentumswohnung Kauf | ca. 3.100–4.300 €/m² | 7.800 €/m² (München) | ab 777 €/m² |
| Haus Kauf (Bestand) | ca. 2.900–3.200 €/m² | 5.944 €/m² (München) | ab 507 €/m² |
| Mietwohnung (Angebot) | ca. 9–13 €/m² | 22,64 €/m² (München, Neubau) | ca. 5–6 €/m² |
| Miete Haus | ca. 10–12 €/m² | ca. 19–21 €/m² | ca. 6–7 €/m² |
Faustregel: Wie viel darf der Preis über dem Durchschnitt liegen?
| Abweichung vom regionalen Schnitt | Einordnung | Was zu tun ist |
|---|---|---|
| − 30 % oder tiefer | Auffällig günstig | Zustand, Energie, Rechtslage kritisch prüfen |
| − 30 bis − 15 % | Günstig | Gründe prüfen: Lage, Sanierungsbedarf |
| − 15 bis +10 % | Marktkonform | Fairer Preis, Verhandlungsspielraum 2–5 % |
| +10 bis +20 % | Leicht erhöht | Nur bei klaren Pluspunkten (Zustand, Lage, Energie) |
| Über +20 % | Überteuert | Nachverhandeln oder passen – außer Top-Lage / A+ |
Vier typische Praxisfälle
🏠 Fall 1: Die versteckte Teuer-Wohnung
Angebot: Dachgeschoss 90 m² für 280.000 €. Nominell: 3.111 €/m² – klingt fair. Nach WoFlV-Prüfung: 20 m² Dachschräge 1–2 m und 8 m² unter 1 m. Tatsächliche Wohnfläche: 62 + 10 + 0 = 72 m². Echter Preis: 3.889 €/m² – 25 % teurer als gedacht.
📑 Fall 2: 3-fach-Vergleich entscheidet
Drei Mietwohnungen: A 72 m² / 950 € (13,19 €/m²), B 85 m² / 1.020 € (12,00 €/m²), C 65 m² / 900 € (13,85 €/m²). Absolut am günstigsten: C (900 €). Pro Quadratmeter am besten: B – bei nur 70 € mehr pro Monat 13 m² mehr Flexibilität.
🔥 Fall 3: Großstadt vs. Speckgürtel
München-Schwabing: 80 m² Eigentumswohnung für 720.000 € = 9.000 €/m². Ebersberg (35 min S-Bahn): gleiche Größe, 480.000 € = 6.000 €/m². Ersparnis: 240.000 € für 70 Minuten Pendelzeit täglich. Bei 20 Jahren Haltedauer: ca. 580 Pendelstunden gegen 240.000 € = ~413 €/Stunde „Stundenlohn“ fürs Pendeln.
📈 Fall 4: Mietrendite-Check
Eigentumswohnung 250.000 € Kaufpreis, 850 €/Monat kalt vermietbar. Jahresmiete: 10.200 €. Brutto-Mietrendite: 4,08 %. Nach Nebenkosten, Instandhaltung und Leerstand (typisch −25 % der Brutto-Miete): Netto-Rendite ca. 3,06 %. Bei Kreditzins von 3,8 % eine Verlust-Wette – außer bei starker Wertsteigerung.
Die fünf häufigsten Fehler beim Preis-pro-m²-Vergleich
- Warmmiete statt Kaltmiete rechnen: Verzerrt um 2–4 €/m² je nach Energieträger. Immer kalt, immer netto.
- Balkon zu 100 % einrechnen: Nach WoFlV nur 25 % – wer 100 % rechnet, überschätzt die Fläche und unterschätzt den echten €/m².
- Erwerbsnebenkosten ignorieren: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (1,5 %), Makler (3,57 % seit 2020 geteilt) addieren 8–12 % auf den Preis.
- Neubau mit Bestand vergleichen: Neubau liegt 15–35 % über Bestand – energetisch gerechtfertigt, aber bei €/m²-Vergleich separat halten.
- Gesamtpreis vergleichen statt €/m²: Eine 110-m²-Wohnung für 400.000 € ist pro m² günstiger als 85 m² für 340.000 € – der Gesamtpreis täuscht.
Häufige Fragen
Die Formel ist einfach: Preis pro Quadratmeter = Gesamtpreis ÷ Wohnfläche in m². Beispiel: Eine Wohnung für 350.000 € mit 90 m² kostet 350.000 ÷ 90 = 3.889 €/m². Bei Miete: Miete pro m² = Monatsmiete ÷ Wohnfläche. Wichtig: Die Wohnfläche muss korrekt nach WoFlV berechnet sein – sonst ist der Vergleich verzerrt.
Nach Wohnflächenverordnung (§ 4 WoFlV) werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu 25 %, in Ausnahmefällen (hochwertige Gestaltung, besondere Lage) bis zu 50 % angerechnet. Bei Mietverträgen vor dem 1. Januar 2004 gilt die II. BV: bis zu 50 %. Nach DIN 277 zählen Balkone zu 100 % – deshalb rechnen manche Vermieter damit. Der BGH hat klargestellt: Für aktuelle Mietverträge ist die WoFlV verbindlich.
Die WoFlV regelt das klar nach Raumhöhe. Flächen mit einer lichten Höhe ab 2 m zählen zu 100 %, zwischen 1 und 2 m zu 50 %, unter 1 m zu 0 %. Beispiel: Ein Dachgeschoss mit 80 m² Grundfläche kann nach WoFlV realistisch nur 55–65 m² Wohnfläche ergeben – und damit 20–30 % teureren Preis pro m². Immer nachmessen oder im Modus „WoFlV“ prüfen.
Der Durchschnitt liegt 2026 bei ca. 3.100–4.300 €/m² für Eigentumswohnungen und 2.900–3.200 €/m² für Häuser – je nach Quelle (ImmoScout24, Engel&Völkers, EPX/Europace). Bei Miete: ca. 9–13 €/m² bundesweit. Die Spanne ist enorm: München erreicht bis 7.855 €/m² Kauf und 22,64 €/m² Miete, ländliche Regionen teils unter 1.500 €/m². Der Rechner zeigt im Marktcheck-Modus, wo Ihre Immobilie liegt.
Der €/m²-Wert ist der wichtigste Vergleichsmaßstab am Immobilienmarkt. Absolute Preise täuschen – eine 80-m²-Wohnung für 320.000 € (4.000 €/m²) und eine 110-m²-Wohnung für 385.000 € (3.500 €/m²) scheinen beide machbar, aber die zweite ist pro m² deutlich günstiger. Banken, Makler und Gutachter nutzen €/m² als Grundlage für Finanzierung, Wertermittlung und Marktanalyse. Wer den Wert nicht kennt, verhandelt blind.
Als Faustregel: Bis +10 % über dem regionalen Schnitt ist marktkonform, 10–20 % erfordert besondere Merkmale (Lage, Zustand, Ausstattung), über 20 % ist überteuert – außer es gibt klare Pluspunkte wie Kernsanierung, Energieeffizienz A+ oder Top-Lage. Bei Miete prüfen: Die Mietpreisbremse begrenzt Neuverträge in angespannten Märkten auf max. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
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Daniel Niedermayer
Geschäftsführer, Fixrechner.de
Zuletzt geprüft: April 2026
Grundlagen
- Wohnflächenverordnung (WoFlV) – Originaltext § 1–8 inkl. Dachschrägen- und Balkonregelung
- Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex und Preisindizes für Wohnimmobilien
- Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem Wohnimmobilienpreise
- BaFin: Verbraucherinformationen zu Immobilienkauf und Finanzierung
- BGH-Urteil VIII ZR 61/23 (17.10.2023) – Maßgeblichkeit der WoFlV bei Mietvertragsabschluss
Unsere Methodik
Einzelmodus: Preis ÷ Wohnfläche, Anzeige in €/m². Vergleichsmodus: parallele Berechnung für bis zu 3 Objekte, automatische Sieger-Ermittlung und Preisdifferenz pro m². WoFlV-Korrektur: Summierung nach § 4 WoFlV (Dachschräge 1–2 m = 50 %, < 1 m = 0 %, Balkon/Terrasse 25 % oder 50 %, Wintergarten beheizt 100 %, unbeheizt 50 %). Marktcheck: Abgleich mit Regional-Benchmarks aus ImmoScout24-Preisatlas, Engel&Völkers-Marktreport, Europace EPX-Index und empirica-Angebotsmieten (Stand Q1 2026), Abweichung in Prozent. Keine Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) eingerechnet. Keine Rechtsberatung.
Mehr zur Methodik
Die Qualität der Rechner ist enorm, und das kostenlos. Besten Dank.
Head of Sales & Business Development
Neben den Rechnern für den Arbeitsalltag finde ich auch die rund um die eigene Finanzplanung sehr hilfreich.
Agentur Geschäftsführerin
Ich schätze die Genauigkeit und Benutzerfreundlichkeit dieser Rechner sehr.
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4 Modi, 1 Antwort
Einzeln, Vergleich, Wohnflächen-Korrektur und Marktcheck – von 10-Sekunden-Check bis Tiefenanalyse.
WoFlV-konform
Dachschrägen und Balkon exakt nach § 4 WoFlV – die juristisch relevante Wohnfläche.
Datenschutz
Alle Berechnungen lokal. Keine Datenspeicherung.
Letzte Aktualisierung: April 2026 · Kein Ersatz für individuelle Finanz- oder Rechtsberatung. Marktdaten sind statistische Durchschnittswerte und ersetzen keine Vor-Ort-Bewertung.