Spekulationssteuer bei Immobilien berechnen
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft versteuern, außer bei Selbstnutzung. Der Rechner prüft die Frist, ermittelt den steuerpflichtigen Gewinn mit Abschreibung und schätzt die Steuer.
Geprüft von der Redaktion fixrechner.de, Stand 21. Oktober 2026. Quellen am Seitenende.
Wann der Verkauf steuerfrei ist
- Nach zehn Jahren: Zwischen Anschaffung und Veräußerung liegen mehr als zehn Jahre, maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG).
- Selbstnutzung: Die Immobilie wurde im gesamten Zeitraum oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Dabei reicht nach der Rechtsprechung eine Nutzung im mittleren Jahr komplett und in den beiden anderen Jahren jeweils mindestens an einem Tag.
- Freigrenze: Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei (seit 2024).
So wird der Gewinn berechnet
Bei vermieteten Immobilien mindert die in Anspruch genommene Abschreibung die Anschaffungskosten und erhöht damit den steuerpflichtigen Gewinn. Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, nicht mit der Abgeltungsteuer. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten.
Vereinfachte Schätzung mit Grenzsteuersatz; keine Steuerberatung.
Häufige Fragen
Wann fällt Spekulationssteuer bei Immobilien an?
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, außer die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren selbst bewohnt.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gilt der persönliche Einkommensteuersatz auf den Gewinn, also bis zu 45 % plus Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.
Zählt das Datum der Grundbucheintragung?
Nein, maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge.