Vorfälligkeitsentschädigung-Rechner: Was kostet die vorzeitige Kreditablösung?
Wer eine Baufinanzierung während der Zinsbindung vorzeitig ablöst, etwa beim Hausverkauf, muss der Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Der Rechner ermittelt sie nach der Aktiv-Passiv-Methode, die der Bundesgerichtshof anerkennt: Er vergleicht die Zahlungen, die Ihnen die Bank bis zum Ende der Zinsbindung noch geschuldet hätten, mit dem, was sie heute bei der Wiederanlage in Pfandbriefen erhält.
Geprüft von der Redaktion fixrechner.de, Stand 21. Oktober 2026. Quellen am Seitenende.
Den Wiederanlagezins für Ihre Restlaufzeit finden Sie in der Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank (Renditen von Hypothekenpfandbriefen). Die ersparten Kosten sind Erfahrungswerte; die Bank muss sie in ihrer Abrechnung offenlegen.
Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt
Ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung können Sie vor Ablauf nur kündigen, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, vor allem beim Verkauf der Immobilie (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dann den Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällt an,
- wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder das Darlehen variabel verzinst ist,
- bei Kündigung nach zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB),
- für vertraglich vereinbarte Sondertilgungen,
- wenn der Vertrag die Laufzeit, das Kündigungsrecht oder die Berechnung der Entschädigung nicht ausreichend angibt (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Ob das bei Ihrem Vertrag der Fall ist, prüfen Verbraucherzentralen und Fachanwälte.
So rechnet die Aktiv-Passiv-Methode
Abgezinst wird mit dem Wiederanlagezins, also der Rendite, die die Bank heute für das zurückgezahlte Geld in sicheren Hypothekenpfandbriefen mit passender Restlaufzeit erzielt. Liegt dieser Zins unter Ihrem Vertragszins, entsteht ein Schaden; liegt er darüber, verdient die Bank an der Ablösung, und eine Entschädigung entfällt rechnerisch. Die ersparten Kosten muss die Bank abziehen, weil sie das Kreditrisiko und die Verwaltung nicht mehr trägt.
So prüfen Sie die Abrechnung der Bank
- Fordern Sie eine nachvollziehbare Berechnung mit Wiederanlagezins, Zahlungsplan und abgezogenen Kosten an.
- Vergleichen Sie den angesetzten Wiederanlagezins mit der Bundesbank-Statistik für die Restlaufzeit.
- Prüfen Sie, ob noch nicht genutzte Sondertilgungsrechte berücksichtigt sind; sie mindern die Entschädigung.
- Fragen Sie, ob die Bank das Darlehen auf die neue Immobilie übertragen kann (Objekttausch). Dann fällt oft keine Entschädigung an.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei 200.000 €?
Bei 3,8 % Vertragszins, 1.100 € Rate, noch fünf Jahren Zinsbindung, 2,6 % Wiederanlagezins und 0,1 % ersparten Kosten rund 10.100 € inklusive 300 € Bearbeitungsentgelt, also gut 5 % der Restschuld.
Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?
Nach Ende der Zinsbindung, bei Kündigung nach zehn Jahren (§ 489 BGB), für vereinbarte Sondertilgungen und wenn der Vertrag die Berechnung nicht ausreichend angibt (§ 502 Abs. 2 BGB). Auch wenn die Zinsen seit Vertragsschluss gestiegen sind, entsteht oft kein Schaden.
Wie berechnet die Bank die Vorfälligkeitsentschädigung?
Meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Barwert der entgangenen Zahlungen, abgezinst mit der Pfandbrief-Rendite, abzüglich heutiger Restschuld und ersparter Kosten. Alternativ ist die Aktiv-Aktiv-Methode zulässig, die die Wiederanlage in neue Kredite unterstellt.