Baufinanzierungsrechner: Rate, Restschuld und was ich mir leisten kann
Was kostet der Hauskauf wirklich, wie hoch wird die Monatsrate und wie viel Schuld bleibt nach der Zinsbindung? Der Rechner beginnt beim Kaufpreis: Er addiert Grunderwerbsteuer Ihres Bundeslands, Notar, Grundbuch und Makler, zieht das Eigenkapital ab und berechnet das Annuitätendarlehen mit Tilgungsplan. Dazu der Check, ob die Rate zu Ihrem Einkommen passt.
Geprüft von der Redaktion fixrechner.de, Stand 21. Oktober 2026. Quellen am Seitenende.
Sondertilgung
Restschuld im Zeitverlauf
Die gestrichelte Linie markiert das Ende der Zinsbindung. Danach rechnet der Rechner mit demselben Zins weiter; der tatsächliche Anschlusszins ist offen.
Tilgungsplan Jahr für Jahr
| Jahr | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|
Kaufnebenkosten: was zum Preis dazukommt
Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Diese sollten Sie aus Eigenkapital bezahlen können:
- Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland. Die aktuellen Sätze stehen im Grunderwerbsteuer-Rechner.
- Notar und Grundbuch: zusammen meist rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, abhängig vom Kaufpreis und davon, ob eine Grundschuld eingetragen wird (Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz).
- Makler: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die ein Verbraucher kauft, darf der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Provision tragen, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben (§ 656c BGB). Üblich sind je 3,57 % inklusive Umsatzsteuer, regional auch weniger.
So wird die Rate berechnet
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die Monatsrate während der Zinsbindung gleich: Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, deshalb wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Der Rechner rechnet monatlich; den effektiven Jahreszins aus monatlicher Zahlung gibt er mit an. Gebühren der Bank sind darin nicht enthalten.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Als Faustregel gilt: Die Rate sollte nicht mehr als etwa 35 bis 40 % des Haushaltsnettos ausmachen, damit genug für Lebenshaltung, Instandhaltung und Rücklagen bleibt. Banken prüfen das individuell mit einer Haushaltsrechnung. Eigenkapital in Höhe der Nebenkosten plus 10 bis 20 % des Kaufpreises verbessert die Zinskonditionen deutlich.
Tilgung und Zinsbindung
Eine anfängliche Tilgung von 2 % führt bei heutigen Zinsen zu einer Gesamtlaufzeit von rund 30 Jahren; höhere Tilgung verkürzt sie stark und senkt die Zinskosten. Nach Ende der Zinsbindung muss die Restschuld zu dann geltenden Zinsen weiterfinanziert werden. Je höher sie ist, desto größer das Zinsänderungsrisiko. Nach zehn Jahren dürfen Sie ein Darlehen mit längerer Zinsbindung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB).
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Rate bei 300.000 € Kredit?
Bei 3,6 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung 1.400 € im Monat. Nach zehn Jahren Zinsbindung sind dann noch rund 227.900 € offen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?
Mindestens die Kaufnebenkosten, je nach Bundesland und Makler rund 5 bis 12 % des Kaufpreises. Für gute Zinsen empfehlen Banken zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises.
Wie viel Haus kann ich mir mit 5.000 € netto leisten?
Bei einer Rate von höchstens 35 % des Nettos, also 1.750 €, 3,6 % Zins und 2 % Tilgung ein Darlehen von rund 375.000 €. Dazu kommt Ihr Eigenkapital abzüglich der Nebenkosten.