Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Wie groß ist die Wohnung wirklich? Für Miete, Mieterhöhung und Nebenkosten zählt die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung, nicht die Grundfläche. Der Rechner berücksichtigt Dachschrägen (unter 1 m Höhe gar nicht, 1 bis 2 m zur Hälfte), Balkone und Terrassen (meist ein Viertel) und vergleicht das Ergebnis mit der Fläche im Mietvertrag.
Geprüft von der Redaktion fixrechner.de, Stand 28. Oktober 2026. Quellen am Seitenende.
Die Regeln der Wohnflächenverordnung
| Fläche | angerechnet |
|---|---|
| Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe | 100 % |
| Raumteile zwischen 1 und 2 m Höhe (Dachschräge) | 50 % |
| Raumteile unter 1 m Höhe | 0 % |
| Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder | 50 % |
| Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen | in der Regel 25 %, höchstens 50 % |
| Keller, Waschküche, Heizungsraum, Garage, Abstellräume außerhalb der Wohnung | 0 % |
Gemessen wird zwischen den fertigen Wänden, ab der Vorderkante der Wandbekleidung (z. B. Putz). Treppen mit mehr als drei Stufen und Schornsteine über 0,1 m² Grundfläche werden abgezogen, Türnischen zählen nicht; Fenster- und offene Wandnischen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und tiefer als 13 cm sind.
Wenn die Fläche im Mietvertrag nicht stimmt
- Mehr als 10 % kleiner: Liegt die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten, ist die Wohnung mangelhaft. Sie dürfen die Miete im Verhältnis der Abweichung mindern und für die Vergangenheit zurückfordern; das gilt auch, wenn im Vertrag „ca.“ steht.
- Mieterhöhung: Für die Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete zählt immer die tatsächliche Wohnfläche, unabhängig davon, was im Vertrag steht.
- Nebenkosten: Werden Betriebskosten nach Fläche verteilt, ist immer die tatsächliche Fläche maßgeblich, auch bei kleinen Abweichungen (BGH, 30.05.2018, VIII ZR 220/17).
Für Eigentumswohnungen und Häuser, die nach DIN 277 vermessen wurden, liegen die Werte oft höher, weil dort Grundflächen voll gezählt werden. Im Mietrecht gilt die Wohnflächenverordnung, sofern nichts anderes vereinbart oder ortsüblich ist.
Häufige Fragen
Wie wird eine Dachschräge bei der Wohnfläche berechnet?
Flächen unter 1 m Höhe zählen nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, ab 2 m voll. Ein Zimmer mit 16 m² Grundfläche, davon 5 m² mit 1 bis 2 m und 2 m² unter 1 m Höhe, hat 11,5 m² Wohnfläche.
Wie viel zählt ein Balkon zur Wohnfläche?
In der Regel ein Viertel, bei besonders hochwertigen Balkonen und Terrassen höchstens die Hälfte. Ein 8-m²-Balkon zählt also meist mit 2 m².
Ab wann kann ich die Miete wegen falscher Wohnfläche mindern?
Wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen liegt. Dann wird die Miete im Verhältnis der Abweichung gemindert, auch rückwirkend.