Mieteinnahmen versteuern Rechner: Steuerlast & Netto-Einnahmen berechnen

📊 Mieteinnahmen versteuern – verständlich erklärt

Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung unterliegen in Deutschland der Einkommensteuer. Entscheidend ist dabei nicht die Bruttomiete, sondern der steuerpflichtige Überschuss nach Abzug aller abzugsfähigen Werbungskosten. Dieser Rechner hilft Ihnen, genau diesen Überschuss sowie die daraus resultierende Steuerlast realistisch einzuschätzen.

Was zählt zu steuerpflichtigen Mieteinnahmen?

Zu den Mieteinnahmen gehören alle regelmäßigen Zahlungen des Mieters – inklusive umgelegter Nebenkosten (z. B. Betriebskosten). Nicht steuerpflichtig sind hingegen Kautionen, solange diese nicht einbehalten werden.

Welche Werbungskosten können Sie absetzen?

Werbungskosten mindern Ihre steuerliche Belastung erheblich. Typische abzugsfähige Kosten sind:

• Instandhaltung & Reparaturen (z. B. Handwerker, Wartung)
• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Kontoführung)
• Kreditzinsen für das Immobiliendarlehen (nicht die Tilgung)
• Abschreibung (AfA) – meist 2 % des Gebäudeanteils pro Jahr
• Versicherungen & Grundsteuer
• Sonstige Kosten (Fahrten, Inserate, Steuerberatung)

Abschreibung (AfA) – einer der wichtigsten Steuerhebel

Die lineare Abschreibung ermöglicht es Vermietern, den Gebäudewert steuerlich über viele Jahre zu verteilen. In der Regel können 2 % des Gebäudeanteils (nicht des Grundstücks!) jährlich geltend gemacht werden. Besonders in den ersten Jahren senkt die AfA die Steuerlast deutlich.

Grenzsteuersatz – warum er entscheidend ist

Mieteinnahmen werden nicht separat besteuert, sondern erhöhen Ihr zu versteuerndes Gesamteinkommen. Daher gilt Ihr persönlicher Grenzsteuersatz. Je höher dieser ist, desto größer wirkt sich jeder Euro Werbungskosten steuerlich aus.

Was passiert bei Verlusten aus Vermietung?

Übersteigen die Werbungskosten Ihre Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Dieser kann mit anderen Einkünften verrechnet werden und Ihre Gesamtsteuer senken. Der Rechner weist in diesem Fall eine mögliche Steuerentlastung als Orientierung aus.

🧮 Beispiel: Steuer auf Mieteinnahmen berechnen

Angenommen, Sie erzielen 18.000 € Mieteinnahmen pro Jahr. Nach Abzug von 8.500 € Werbungskosten verbleibt ein Überschuss von 9.500 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 32 % ergibt sich eine Steuerlast von ca. 3.040 €. Netto bleiben rund 6.460 € pro Jahr.

❓ Häufige Fragen zur Besteuerung von Mieteinnahmen (FAQ)

Muss ich Mieteinnahmen immer versteuern?

Ja, grundsätzlich sind alle Einnahmen aus Vermietung steuerpflichtig. Entscheidend ist jedoch der Überschuss nach Werbungskosten – nicht die Bruttomiete.

Welche Steuererklärung ist relevant?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden in der Anlage V der Einkommensteuererklärung erklärt.

Zählen Tilgungsraten als Werbungskosten?

Nein. Nur die Zinsen eines Darlehens sind steuerlich absetzbar, nicht die Rückzahlung des Kredits.

Ist dieser Rechner rechtlich verbindlich?

Nein. Die Berechnung dient als fundierte Orientierung. Individuelle steuerliche Besonderheiten können abweichen. Für verbindliche Aussagen ist eine Steuerberatung erforderlich.

🔎 Für wen ist dieser Rechner besonders geeignet?

• Private Vermieter mit einer oder mehreren Wohnungen
• Kapitalanleger zur Rendite- und Steuerplanung
• Käufer von vermieteten Immobilien
• Eigentümer mit Finanzierung und AfA-Nutzung

Nutzen Sie den Rechner, um schnell zu verstehen, wie viel von Ihren Mieteinnahmen nach Steuern tatsächlich übrig bleibt – transparent, realistisch und kostenlos.